[FE금융경제신문=정순애 기자]서울·수도권을 중심으로 전세가 하락세가 뚜렷해지고 있는 가운데 이에 ‘깡통전세’에 대한 우려가 커지고 있다. 이미 지방에선 집값보다 전세보증금이 더 많은 깡통주택이 속출하고 있어 주의가 필요한 상황이다.

정부가 세금은 올리고 돈줄은 막는 9.13부동산 대책과 함께 신규 아파트 물량 증가, 집값·전세가 하락세가 맞물려 돈을 융통하는데 어려움을 겪는 집주인과 세입자간의 전세 보증금을 둘러싼 갈등이 커지는 양상이다.

특히 전세와 대출 등을 끼고 거의 자기자본 없이 집을 구매하는 갭투자에 나섰던 집주인들이 심각한 상황을 맞고 있다.

갭투자가 성행했던 2~3년 전에는 사기만 하면 집값이 올라 전세보증금으로 집값을 충당할 수 있었으나 정부의 거듭된 규제 정책과 신규 입주물량 증가 등으로 매매·전세가 모두 하락며 전세가율 역시 급락하고 있다.

여기에 9.13부동산 대책의 후속조치로 다주택자에 대한 대출이 까다로워져 대출을 받아 보증금을 돌려주는 것도 사실상 어려워졌다. 본격적인 금리 인상기에 접어들어 이자 등 금융비용 부담도 점점 커지는 양상이다.

이에 2년전 수준의 전세 보증금을 받을 수 있는 세입자를 구하지 못해 전세 계약기간이 만료된 세입자에게 보증금을 제때에 돌려주지 못하는 사례가 갈수록 증가할 것으로 예상돼, 집주인과 세입자간 갈등이 더욱 확산될 것으로 보인다.

전문가들은 세입자들의 피해를 최소화하기 위해 ‘전세금 반환보증 보험’ 가입 의무화가 필요하다고 지적했다. 다만 보험을 의무화할 시 보험료 부담은 풀어야할 과제다.

대표적으로 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증(전세금 안심대출보증)’에 가입할 경우 피해를 최소화할 수 있다. 이 상품은 전세 계약 종료 한 달 후에도 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않는다면 HUG가 보증금 전액을 반환해준다.

다만 해당 주택에 경매나 압류, 가압류, 가처분 등이 없어야 하고 또 다른 세대의 전입이 있으면 가입이 불가능하다. 전세 계약서상 확정일자를 받고 주택의 건물과 토지 임대인이 동일해야 하는 등 가입 조건이 다소 까다롭다.

계약기간도 1년 이상 남아 있어야 한다. 미분양관리지역의 경우 전세 계약 만료 6개월 전에도 신청할 수 있다. 전세보증금은 수도권 7억원(대출 포함 5억원), 그외 지역은 5억원(대출 포함 4억원) 이하여야 하며 보증상품 수수료는 전세금의 0.128%로 보증금 1억원을 기준으로 연간 12만8000원이다.​

계약 만기가 지나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 관할 지방법원에 ‘임차권 등기명령’을 신청할 수도 있다. 임차권 등기명령은 임대 계약이 끝난 뒤 임대차보증금이 반환되지 않은 경우 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 할 수 있는 권리로, 등기부등본에 임차권이 기재되면 보증금을 받지 못하고 이사를 해도 대항력과 우선 변제력이 그대로 유지된다.

또 법원에 지급명령을 신청할 수도 있다. 지금명령 신청 시 법원에서 집주인에게 관련 서류를 등기로 보내고 집주인은 등기를 받은 뒤 2주 이내에 이의를 신청할 수 있다. 만약 이의신청을 하지 않으면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능하며, 집주인이 이의신청을 할 경우 전세금반환소송으로 넘어간다.

전문가들은 깡통주택 피해를 최소화하기 위해 전세 계약 전 대출이나 근저당 설정 등 문제가 없는지 꼼꼼하게 확인해야 된다고 조언했다. 계약 뒤에는 바로 전입신고하고 보험금 부담에도 불구 전세보증금 보장 보험에 가입하는 것이 보증금을 지킬 수 있는 방법이라고 강조했다. 세입자들이 전세금을 제때 돌려받을 수 있는 안전장치 등 정부의 종합적인 대책도 필요하다고 촉구했다.