[FE금융경제신문=정순애 기자] 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건 완화, 재건축·재개발 사업 등 ‘최초 입주자 모집 공고 신청분’부터 적용, 수도권 분양가 상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년), 전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화 등이 추진될 전망이다.

국토교통부는 12일 비공개 당정협의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 민간택지 분양가상한제 적용 기준 개선 추진 방안을 발표, 이르면 오는 10월초까지 '주택법 시행령'을 개정해 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료할 예정이라고 밝혔다.

이번 발표에 따르면 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건(주택법 시행령)이 개선될 전망이다.

민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건 중 필수요건을 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정할 예정이다.

선택요건 중 하나인 분양 가격상승률은 해당 시·군·구 분양실적 등이 없어 활용되지 못하는 경우가 많아 해당 시·군·구 분양실적이 없는 경우 '주택공급에 관한 규칙'상 청약 가능한 지역인 주택건설지역(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군) 분양가격 상승률을 사용토록 개선할 계획이다.

민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점(주택법 시행령)도 개선될 예정이다.

현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 적용하는 반면, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 돼 있다.

이에 재건축·재개발 사업의 경우 입주자 모집 승인 신청 전 분양가상한제 적용 지역으로 지정하더라도 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가한 문제가 발생하게 된다.

최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피해 높은 가격으로 분양한 사례 등을 감안, 효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력 적용 시점을 일반주택 사업과 동일한 ‘최초 입주자 모집 승인 신청 단지’부터로 일원화한다.

이와함께 수도권 분양가상한제 주택 전매제한 기간(주택법 시행령)을 개선할 방침이다.

수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한은 현재 3~4년이어서 단기 시세차익을 노리는 투기 수요 유입을 막기에는 한계가 있는 상황으로 보고 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 인근 주택 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대할 계획이다.

수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택 전매제한 기간도 5～10년으로 확대할 예정이다.

분양 받은 사람이 전매제한 기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각할 경우 한국토지주택공사(LH)가 해당 주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 마련돼 있다.

이 제도를 활성화해, LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다.

단, 근무·생업·질병·취학·결혼으로 이전(수도권 이전 제외), 상속 주택으로 이전, 2년 이상 해외체류, 이혼, 이주대책용 주택, 채무 미이행에 따른 경·공매, 배우자 증여 등은 전매제한에서 예외로 한다.

전매제한기간 내 매각 시 LH 매입금액은 입주금에 1년만기 은행 정기예금 평균이자율(2019년 5월 기준, 연 1.97%)을 적용한 이자를 합산한다.

불법전매 적발시 3년 이하 징역이나 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금을 부과한다.

주택법 개정(안)을 발의해, 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 올해 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다.

불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간 경과한 후, 보유기간이 길어질수록 LH 매입금액도 상향 조정하는 방안을 추진할 예정이다.

예컨대 전체 전매제한 기간이 10년인 경우 6년까지 기존과 같이 입주금+은행 정기예금이자로 매입하고 6년 이후 보유기간에 따라 매입금액을 상향한다.

택지비 산정기준이 객관화('공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙' 개정)될 전망이다.

분양가상한제 주택의 분양가를 최종 결정하는 지방자치단체 분양가 심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이뤄질 수 있도록 제도 개선을 추진 중(입법예고 중, 7월8일~8월19일)이며 이번에 '공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙'을 추가로 개정해 분양가 상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 할 방침이다.

한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.

이밖에 '주택공급에 관한 규칙'이 개정된다.
 
최근 후분양 검토 단지가 증가하고 있지만 현행 '주택공급에 관한 규칙' 상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점이 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 소비자 보호에 미흡하다고 보고, 분양보증 없이(단, 이 경우 등록사업자 2 이상 연대보증 필요) 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정키로 했다.

이번 개정안 입법예고는 오는 14일부터 9월23일까지 40일간 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포ㆍ시행될 예정이다.

구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획이다.

이번 제도 도입은 최근 1년간 서울 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며(최근 1년간(2018년 7월∼2019년 6월) 서울 아파트 가격상승률/분양가격 상승률  5.74%/21.02%)), 이 같은 분양가 상승이 인근 기존 주택 가격 상승을 이끌어(분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승) 집값 상승을 촉발할 우려도 존재했기 때문인 것으로 분석됐다.

지난해 서울 아파트 가격이 11월 2주부터 32주간 하락했지만, 6월4주 보합 후 7월1주부터 34주 만에 상승세로 전환했다.

서울(%) 아파트 가격은 (9/1주) 0.47, (11/2주) -0.01, (2/2주) -0.07, (6/4주) 0.00, (7/1주) 0.02, (7/4주) 0.02, (8/1주) 0.02 등으로 나타났다.

상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축을 중심으로 나타났으며 최근 인근 지역 신축 아파트와 다른 자치구의 주요단지도 상승세로 전환되고 있는 양상이다.

강남(%)의 경우 (9/1주) 0.66, (11/2주) -0.07, (2/2주) -0.13, (4/5주) -0.07, (6/4주) 0.01, (8/1주) 0.05% 등으로 나타났으며 강북(%)의 경우 (9/1주) 0.41, (11/2주) 0.02, (2/2주) -0.05, (4/5주) -0.03, (6/4주) 0.00, (8/1주) 0.03% 등으로 집계됐다.

이에 국토부 측은 분양가격을 적정 수준으로 유지시켜 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 주택시장 안정을 보다 확고히 하기 위해 민간택지 분양가상한제 지정 기준을 개선하게 됐다고 설명했다.

국토부 측은 "현재 민간택지 분양가상한제 지정요건은 다른 규제지역에 비해 지나치게 엄격하고 적용시점도 실효성을 확보하기 어려운 상황으로 분양가상한제 지정요건과 적용시점을 합리적으로 개정하기로 했다. 분양 받은 후 단기간 내 전매해 시세차익을 노리는 투기수요 유입 방지를 위해 전매제한 기간을 확대한다"고 밝혔다.