[FE금융경제신문=정순애 기자] 강남 집값 잡겠다고 시작한 위례신도시가 집값안정은커녕 공기업, 민간업자, 개인 등에게 막대한 개발이익만 안겨준 것으로 나타나 강제수용 국민 토지 공공보유 건물만 분양하고 주거안정 목적 외 사용을 금지해야 한다는 주장이 나왔다.

경제정의실천시민연합(이하 경실련) 부동산건설개혁본부는 14일 기자회견을 통해 “공공이 가짜 분양가상한제로 분양가를 속이거나 분양원가를 공개하지 않고 민간업자에게 헐값(낮게 조작한 감정가 등)에 복권추첨방식으로 공공택지를 넘겨줘 부패한 방식인 민간 공동시행 등을 통해 민간업자에게 막대한 이익이 돌아갔다”며 이같이 주장했다.

경실련에 따르면 LH공사(75%)와 SH공사(25%)가 공공시행자이며 총 205만평에 4만5000세대를 공급하는 신도시다.

개발비용은 총 12조 1000억으로 조성원가는 평당 1130만원이며 전체 토지 중 공원, 도로 등을 제외하고 사용 가능 공공택지는 107만평, LH가 공개한 택지공급현황에 따르면 지금까지 72만평이 민간에게 매각됐고 이중 45만평은 아파트용지라고 밝혔다.

2020년 1월 현재 위례 아파트 시세는 평균 평당 3400만원으로 지금까지 공급한 45만평(용적율 고려한 분양면적은 90만평)에 적용할 경우 현재 시가는 30조 8000억원이라고 주장했다. 지난 2004년 판교개발 당시 LH/SH 등 공기업은 공공택지 대부분을 민간에 헐값에 팔아넘겼다.

민간에 매각된 10년 임대도 토지 가치는 분양아파트와 다르지 않은 만큼 시세는 같이 적용했다고 설명했다.

하지만 택지조성원가와 적정건축비를 토대로 분양가상한제를 제대로 적용했다면 적정분양가격은 평당 1100만원으로 시세차액만 평당 2300만원, 전체 20조 8110억원 발생, 공공기업, 민간업자, 분양자 등에게 돌아갔다고 지적했다.

민간업자의 경우 LH/SH로부터 사들인 토지값은 평당 910만원으로 적정건축비(평당 450만원)을 더할 경우 평당 1360만원에 분양 가능했지만 건축비를 부풀려 소비자에게 평당 1760만원에 바가지 분양했고 2조 4000억원 개발이익을 가져간 것으로 추정했다.

경실련은 “상업업무용지, 단독 및 연립 등 강제수용권과 토지 용도변경권 등 공공에 위임한 공권력을 사용한 신도시 공공택지를 모두 공영개발 후 공공이 보유하고 있었다면 자산증가는 더 커진다”고 주장했다.

경실련은 주변 시세 등을 고려해 추정한 위례신도시 내 공공택지 107만평 토지는 시가 60조1000억원으로 나타났으며 개발원가인 12조1000억원을 제하더라도 47조9000억원 자산 증가가 가능, 이는 개발원가 대비 4배 규모의 이익으로 분석했다.

현재 택지매각과 아파트 분양을 통해 챙긴 공공(2조7000억원)이익의 18배 규모다. 공공택지를 100년 이상 장기임대로 활용하면서 토지임대수익도 추가로 발생한다. 하지만 이미 상당수 택지가 민간에 팔려나갔다고 지적했다.

LH공사가 공개한 위례신도시 공공택지매각현황과 경실련 조사자료에 따르면 2011년후 매각된 택지는 67만 평이며 매각액은 10조1000억원으로 평당 1510만원에 매각됐다.

조성원가(평당 1130만원)를 제할 경우 매각이익은 2조 5330억원이다.

LH와 SH공사는 아파트도 분양했다. 현재까지는 LH공사가 8.3만평에서 3289세대를 분양했으며 평균 분양가는 평당 1250만원이다.

경실련이 택지조성원가(1130만원), 용적률 200%, 금융비용 등(조성원가의 10%), 적정건축비(평당 450만원)를 적용한 적정분양가(평당 1100만원)보다 150만원이 높아 1250억원 분양수익이 발생했을 것으로 추정했다.

경실련은 이를 근거로 지금까지 공공택지 매각과 아파트 분양을 통해 LH와 SH공사가 챙긴 개발 이익은 2조 6580억원이지만 공공택지를 민간에 매각하지 않고 공공기금 (국민연금, 공무원연금 등)에 매각하거나 직접 보유했다면 공공(국민) 이익은 더 커지고 거품은 줄었을 것이라고 주장했다.

택촉법이 정한 취지대로 무주택 서민에게 저렴한 비용으로 공공 주택이 제공되고 공공 자산은 늘고 국가기업인 LH/SH공사 부채비율도 줄어 재정 건전성도 좋아졌을 것이라고 주장했다.

LH?SH공사 국민소유 토지를 민간과 개인에게 땅과 집을 팔아 막대한 시세차익을 공기업이 챙기고 민간업자에게 특혜를, 국민 이익에 반하는 행위가 더 심각해지고 있다고 주장했다.

경실련은 “아직 위례신도시에 35만평 국민소유 공공택지가 남아있다. 남은 공공택지는 반드시 민간에 매각하지 말고 전량 공영개발 또는 공공에만 택지 매각 후 100년 이상 영구 임대해 무주택 서민, 청년, 중소기업 등 국민과 후손을 위해 사용돼야 한다. 정부와 국회는 강제수용한 신도시 개발방식 공영개발 추진을 의무화해야 한다. 공공택지 매각 방식 등 근본적인 개혁이 없는 과거 부패한 방식을 재탕한 3기 신도시 사업을 전면 중단해야 한다”고 촉구했다.

위례신도시는 참여정부가 2005년 발표한 8.31대책 중 집값 안정을 위해 추진된 대책이며 택지매각과 아파트 분양이 진행 중이다. 계획 발표 당시 5-6억원대(30평형) 강남아파트값을 4억 이하로 낮추겠다고 장담했지만 15년이 지난 지금 강남집값은 20억으로 치솟은 것으로 알려졌다.