[금융경제신문=민경미 기자] 세법은 복잡한데 부동산세법은 더욱 복잡하게 여겨진다. 보유세, 재산세, 종합부동산세(이하 종부세)란 말을 들어는 봤지만 정확하게 무슨 뜻인지 모르는 경우가 많다. '오피스텔 투자를 하면 종부세 폭탄을 맞는다', '주택을 상속받았는데 종부세 폭탄을 맞았다'는 뉴스도 심심치 않게 나온다. 종부세를 절세할 수 있는 방안은 있는 걸까? 종부세와 관련한 모든 궁금증을 세무그룹 온세의 양경섭 대표 세무사에게 들어봤다.

1. 보유세, 종부세, 재산세란?

보유세란 보유하고 있는 재산에 걷는 세금이다. 재산세와 종부세가 보유세의 대표적 사례다. 재산세와 종부세는 과세 대상이 다르다는 점에서 차이가 있다.

재산세는 재산(재산세 과세대상)을 가진 사람이라면 누구나 납부해야 하는 세금이다. 반면 종부세는 일정 금액을 초과한 재산에 대해서만 선택적으로 부과하는 세금이다.

2. 종합부동산세는 무엇인가?

6월 1일 현재 국내에 소재한 재산세과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 인(人)별로 합산하고, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세하는 세금이다.

1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분해 재산세를 부과한다.

2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과한다.

3. 어떤 주택들이 종부세를 내나?

실무상 6월 1일 현재 주택분 재산세를 내는 경우 종부세 과세대상이다.

따라서 건축물분 재산세를 내는 오피스텔은 실무상 종부세가 과세되지 않고 있다.

이와는 반대로 주택부속토지만 갖고 있는 경우엔 주택분 재산세를 내고 있으므로 주택건물을 소유하고 있지 않더라도 종부세 과세대상이 된다.

공부상 주택이나 실질은 상업용 건물로 사용한 경우 종부세는 어떻게 될까?

지방자치단체에서 사실상의 용도에 따라 재산세 과세를 주택분재산세에서 건축물분 재산세로 변경하지 않는 이상 주택으로 보아 종부세를 과세할 수 있다.

4. 종부세를 내지 않는 주택도 있나?

합산배제 임대주택이다. 주소지 관할 지방자치단체에 주택임대업등록을 하고 관할세무서에 주택임대 사업자등록을 한 자는 종부세 합산배제신청을 통해 종부세를 내지 않을 수 있다.

이외에 사원용 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 가정어린이집용주택, 대물변제주택, 연구기관의 연구원용주택, 등록문화재주택 등이 있다.

5. 아파트 종부세 낮추려면?

먼저 공동명의 1주택자 특례를 활용할 수 있다. 과세기준일 현재 공동명의로 주택을 소유한 경우 인별로 종부세를 낼 수도 있고, 1주택자로서 종부세를 낼 수도 있다.

인별로 내게 되면 기본공제를 각 6억원씩 12억원을 공제받을 수 있다. 이때 장기보유세액공제, 고령자 세액공제는 적용받을 수 없다. 이에 반해 1주택자로서 종부세를 내게 되면 11억원을 공제받는 대신 장기보유 세액공제, 고령자 세액공제를 적용받을 수 있다.

또 다른 방법은 공시가격 이의신청이다. 

4월 말에 주택가격이 공시된다. 이때 공시가격이 부당하다고 생각되면 이의신청을 할 수 있다. 공시가격 발표 전 의견청취기간내에 의견을 제출할 수도 있다.

5. 이번에 상속주택에 대한 종부세가 완화됐다. 어떻게 완화된 건가?

현행 종합부동산세의 세율은 중과세율 (3주택이상 또는 조정대상 2주택)과 일반세율로 구분하고 있다.

3주택 이상 또는 조정대상지역 소재 2주택 보유자는 다음과 같이 세율이 적용되고 있다.

일반세율은 다음과 같이 적용되고 있다. 

2021년 귀속 종부세까지 상속주택의 경우 무조건 주택수에 포함하지 않는다. 과세기준일 현재 지분율이 20% 이하이고 지분상당 공시가격이 3억원 이하의 요건을 모두 갖춘 경우에는 주택수에서 제외한다.

2022년 귀속 상속주택 관련 종부세부터는 주택수를 계산할 때 상속주택이 서울 등 수도권·특별자치시·광역시(광역시에 소속된 군, 지방자치법에 따른 읍·면, 세종시 읍·면 지역 제외) 소재 주택일 경우 상속개시일(사망일)로부터 2년간(이외 지방지역은 3년간) 주택수에서 제외한다.

2년 또는 3년 안에 상속주택을 매각하지 않으면 상속주택에 대해 1%만 가지고 있어도 종부세계산시 주택수에 포함돼 종부세 중과세율이 적용될 수 있다.

공동소유주택의 경우 기한 내(2년 또는 3년)에 매각하지 않으면 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보고 주택수를 계산하고 있으므로 지분으로 주택을 보유하는 것은 주의할 필요가 있다.