분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분부터 비과세 적용시 주택수에 포함한다.

2021년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대가 주택(주택 부수토지를 포함)과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택비과세 규정을 적용하지 않을 수도 있게 되는 것이다.

분양권을 취득한 사람은 주택을 언제까지 매도해야 비과세가 적용될까? 주택을 소유한 1세대가 분양권 취득 후 3년 이내 주택을 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있다. 원칙적으로 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득해야 한다.

분양권을 취득한 후 3년이 지나면 비과세를 적용받지 못할까? 실거주목적으로 분양권을 취득한 경우에는 비과세를 적용받을 수 있다.

비과세 요건은 다음과 같다.

▲분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 계속해서 거주할 것 ▲분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 ▲1세대1주택 보유자가 그 주택을 양도하기 전 분양권을 취득할 것 ▲양도하는 종전주택은 보유기간(2년)과 조정대상지역 공고 후 취득시 거주기간요건(2년)을 충족할 것 ▲2022년 2월 중순 이후 취득하는 분양권부터는 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득할 것

2020년 12월 31일 이전에 분양권을 갖고 있는 경우는 어떻게 될까?

분양권(입주권 제외)의 취득 시기는 잔금일과 준공일중 나중에 도래한 날이 취득 시기다. 구주택이 있는 상태에서 분양권을 취득한 경우 잔금청산일(또는 준공일)일로부터 1년(또는 2‧3년)이내에 구주택을 양도한 경우 일시적 2주택 양도세 비과세가 적용된다.

분양권이 중과 적용시 주택수 계산에 영향을 미칠까? 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 다주택자가 조정대상지역내 주택 양도시 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권을 포함해 계산하도록 개정됐다. 적용대상 분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분부터 적용된다.

참고로 비과세판정시, 중과적용시에 오피스텔 분양권은 적용되지 않는 것으로 보인다(서면법규재산2021-586, 2022.1.27.)