1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외(상가 등)의 부분으로 복합돼 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 그 전부를 주택으로 본다.

하지만 주택의 연면적이 ‘주택 외 부분’의 연면적보다 적거나 같을 때에는 ‘주택 외 부분’은 주택으로 보지 않는다. 즉 주택의 연면적이 ‘주택 외부분’보다 커야만 ‘주택 외 부분’을 주택으로 본다.

2022년 1월 1일 이후 양도분부터 양도가액이 12억원을 초과하는 겸용주택은 주택면적이‘ 주택 외 부분’의 면적보다 커도 주택(면적)에 대해서만 비과세가 적용된다.

12억원을 약간 넘고 비과세 요건을 충족한 겸용주택은 차라리 12억원을 넘지 않는 것이 절세의 방법이 될 수도 있다.

12억원 이하라면 겸용주택의 주택판정은 다음과 같다.

▲주택면적 > 주택이외의 면적 : 전부를 주택으로 봄

▲주택면적 ≤ 주택이외의 면적 : 주택부분만 주택으로 봄

겸용주택 주택판정기준은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서만 적용되는 규정이므로 비과세대상이 아닌 경우에는 주택이 주택 이외의 건물보다 크더라도 주택 이외의 부분은 주택에 해당되지 않는다.

예를 들어 다주택자에 대한 중과세적용시 주택부분만 중과된다는 것이다.