[금융경제신문=민경미 기자] 지난 9일 윤석열 후보가 대통령으로 당선되면서 부동산 기류가 급격하게 변하고 있다. 부동산 정책이 바뀌는 지금 시점에서 집을 사야 하는지 말아야 하는지 혼란스럽기만 하다. 이럴 때 어떻게 행동해야 될지, 향후 부동산 시장이 어떻게 될지 이동현 하나은행 부동산자문센터장에게 그 해법을 물었다.

이동현 센터장은 자산가들의 부동산 자산에 대한 상담을 하고 있기 때문에 그들을 자주 만난다. 자산가들이 부를 지키는 습관에 대해서도 들어봤다.

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 미국 부동산투자분석사이며 부동산 전문 칼럼니스트이다. 단국대학교 도시지역계획학 박사로 한국금융연수원 강의교수 및 심의위원을 맡고 있다. 저서로는 ‘한국의 부동산 부자들’, ‘대한민국 부동산 트렌드’가 있다.

<다음은 이동현 하나은행 부동산자문센터장과의 일문일답>

1. 문재인 정부의 부동산 정책을 짚어본다면?

문재인 정부에서 많은 부동산 대책을 내놨다. 총 28번이나 되는 대책을 내놨다는 건 그만큼 부동산값이 잡히지 않았다는 것이다.

문 정권 출범 초부터 “주택시장을 안정화시키겠다. 주택 가격을 안정화시켜 서민들이 편안하게 하겠다”는 취지였지만 실상은 반대로 많이 급등했다. 서울과 수도권에서 거의 지난 3~4년 사이에 또 불장이 안 된 곳이 없다. 그 정도로 많이 올랐다.

2. 윤석열 정부의 부동산 정책 핵심은?

윤석열 정부는 좀 더 좀 다른 방향으로 가려고 하고 있다. 시장 안정화는 마찬가지지만 해법을 문재인 정부와 다르게 한다.

첫 번째는 공급의 확대다. 공급 확대를 많이 늘린다는 것인데 물량을 많이 늘리면 결국은 경제학의 수요공급 법칙에 따라 가격이 떨어지게 된다. 시장의 안정화를 시장의 원리대로 맡기겠다는 것이다. 공급 확대를 통한 가격 안정화가 가장 큰 키워드로 등장하고 있는 것이다.

두 번째는 규제 완화다. 규제완화의 핵심은 공급을 위한 규제 완화다. 대표적인 것이 재건축의 안전진단과 재개발, 대출규제와 세금 완화다. 실수요자 중심으로 주택 구입에 부담이 없게 대출 규제를 완화한다는 것이다.

실수요자 중심의 세금은 적어도 완화시키겠다는 의지가 강하다. 이런 규제 완화가 과연 얼마나 정착될지는 모르겠지만 이제 곧 출범하게 된 윤석열 정부의 가장 큰 키워드는 공급과 규제 완화라고 볼 수 있다.

3. 정책을 들여다봤을 때 진보 정권인 문재인 정부는 집값이 안정화 될 것 같고 보수 정권인 윤석열 정부를 보면 집값이 오를 것 같은데 실제로 과거 사례를 봤을 때 그렇지 않았다. 정책과 현실이 왜 다른가?

그래프상으로만 봤을 때는 모순적이라고 생각할 수 있다. 하지만 모든 정책은 시장이 먼저 반응하고 나서 대응책으로 나온 것이다. 그렇기 때문에 뒷북일 수밖에 없다. 시장이 잘 돌아가면 정책을 내놓지 않는다. 이미 시장이 다른 쪽으로 가 있는데 그걸 잡으려고 하니까 시차가 생기는 것이다. 어느 정도는 항상 시차를 감수해야 한다.

박근혜 정부 때는 기존의 공급이 많고 시장 가격이 떨어져서 주택활성화 정책을 많이 내놨다. 그런데 실제 가격이 높이 올라가고 시장이 정말 뜨겁게 달아오른 건 문재인 정부에 들어서면서부터다. 시차가 적어도 2~3년 이상 생기기 때문에 이전 정부와 현 정부의 정책과 현실이 엇갈린 것도 있다.

이미 시장이 달아오르면 규제를 해도 오히려 더 가격 상승의 불에 기름을 붓는 격이 될 수도 있다. 또 반대로 어느 정도 안정화되고 물량이 많이 쏟아지게 되면 반대로 가격도 내릴 수 있다.

시차가 좀 있지만 지금 흐름을 봐서는 당분간은 공급이 쏟아질 가능성이 서울과 수도권의 경우 많지 않기 때문에 가격 상승 쪽에 조금 더 무게가 간다.

4. 윤 정부에서 무주택자, 1주택자, 다주택자는 어떻게 행동해야 될까?

천편일률적으로 집을 사거나 팔라고 말해선 안 된다고 생각한다. 각각의 상황에 맞게 어떻게 집을 구매해야 될지 또는 여기에 대응할지 전략을 세워야 한다.

먼저 무주택자를 살펴보면, 무주택자는 문재인 정부에서 상대적으로 최대 수혜자였다. 무주택자에 대한 규제는 없었기 때문이다.

분양가 상한제가 무주택자에게 유리하다. 윤석열 정부에서도 무주택자를 더 우대해줄 것이다. 최초 주택 구매자에 대해 취득세 면제 같은 대폭 완화 정책이 나온다. 무주택자는 기회가 되면 청약 등 당장 할 수 있는 것에 먼저 도전해야 한다. 대출 규제가 본격적으로 더 완화됐을 때는 적극 활용할 필요가 있다.

1주택자의 경우는 실수요자냐 아니냐로 갈린다. 하지만 실수요자일 확률이 높다. 윤석열 정부에서는 1주택자를 실수요자 개념으로 보려는 경향이 있다.

보유세 부분도 1주택자한테는 혜택을 준다. 1주택자도 적극적으로 시장의 여건을 활용할 필요가 있다. 갈아타기도 1주택자에게 우호적인 정부 정책을 충분히 활용할 수 있다.

문제는 결국 다주택자다. 아무리 윤석열 정부가 시장 친화적이라고 하더라도 여론의 뭇매를 맞아가면서까지 하기엔 무리수가 있다. 주택 100채, 200채 같은 말이 뉴스에 나오는데 나름대로 속사정은 있을지 몰라도 국민들의 시선이 안 좋다. 중복규제는 좀 줄어들 수 있지만 결국 다주택자에 대한 규제정책이 계속 될 수밖에 없다.

다주택자들은 지금 이 분위기에서 공격적으로 집을 사는 것은 고려를 해볼 필요가 있다. 서두를 필요 없는 것 같다.

다주택자 양도세 유예나 주택 임대사업자에게 다시 혜택을 주는 것을 고려하고 있는 걸로 알고 있다. 정부 방침을 보고 움직이는 것이 나을 것 같다. 왜냐하면 정부 방침뿐만 아니라 국회와 지자체의 협조가 있어야 되기 때문이다. 법으로 개정할 민원도 있는 것이다.

5. 지금 집을 사야 하나? 사지 말아야 하나?

무주택자인지 1주택자인지 다주택자인지 본인이 처한 상황에 따라 달라져야 된다. 무주택자나 1주택자 갈아타기용이라면 윤석열 정부에서 좀 더 유리한 여건 형성이 된다면 고려할 필요가 있다.

실수요자이기 때문에 집을 사는 것이 충분히 가능하다고 본다. 다만, 다주택자는 좀 지켜봐야 할 것 같다.

6. 수많은 자산가들의 부동산 자문을 하고 있는데 그중에서 벼락부자가 있었나?

저희 본부가 자산가들을 상대로 컨설팅을 해드린다. 상담을 한 분들 중에 벼락부자들이 많다.

과거의 사례를 보면 부자들의 자산 형성과정이 몇 가지가 있는데 그 중 대표적인 것 중 하나가 부모로부터 자산을 물려받은 사람이다. 또 한 부류는 본인이 사업을 하는데 갑자기 잘 된 경우다. 준비하는데 오랜 기간이 걸렸지만 갑자기 잘 되면서 지분정리를 해 큰돈이 들어온 경우다.

그런 부자들도 결국은 부동산 투자, 빌딩 투자 쪽으로 많이 간다. 그들도 충분한 준비가 돼 있기 때문에 벼락이 떨어진 것이다. 갑자기 떨어진 것은 아니다.

7. 자산가들이 현재 집을 사고 있나?

자산가들은 이미 대부분이 강남이나 성수동 등 주요 요지들을 다 차지하고 있다. 좋은 집에 살고 있는 경우가 많은데 더 좋은 주택이 나오면 갈아탈 용의는 항상 있는 것 같다.

8. 부자가 되려면 부자를 따라가야 한다고 하는데 추천해줄 부자들의 습관이 있다면?

자산가들은 남들보다 항상 정보에 민감하고 한 발 앞서서 움직이는 습관이 있다. 부자들의 주변에는 많은 조언가들이 있다. 자산가들은 자기 분야에 헌신하고 부를 지키기 위해 노력한다.

상속을 받거나 증여를 받더라도 그것을 지키기 위해 피나는 노력을 해야 하기 때문에 불규칙적인 삶을 살지 않는 것 같다. 어떤 형태로든 자신들의 자산을 보는 관점이나 자산을 관리하는 것에 대한 정해진 습관이 있다.