한 동의 구분건물인 상가 안에서 자신의 가게만 독점적으로 영업을 한다면 일정한 매출이 보장될 수 있다. 예를 들어 요즘 인기 있는 지식산업센터에는 상당수의 사무실과 일부의 근린생활시설이 공존하는데 그 근린생활시설에서 같은 업종이 있다면 매출이 대폭 감소할 수밖에 없다.

점포를 운영하는 사람의 입장으로서는 동일한 업종이 상가건물 안으로 들어오지 못하게 해야 안정적으로 점포를 운영할 수 있다. 

최근 법원에서 판결된 사례 중에 상가건물을 분양한 부동산 신탁사로부터 건물 2층 전체를 수십억 원에 분양받아 대규모의 카페를 운영하던 구분소유자가 건물 1층에 스타벅스가 들어오자 반발해 신탁사와 스타벅스코리아를 상대로 영업금지청구 및 손해배상청구 소송을 제기한 사건이 있었다.

스타벅스는 신탁사와 전세계약을 통해 2층 카페보다 2년 늦게 입점했는데, 수분양자 입장으로서는 일정한 고객을 확보하였던 것을 같은 업종인 스타벅스에 뺏기게 됨으로써 상당한 영업상 손실을 입게 됐다. 수분양자는 스타벅스가 입주하기 위해서는 동종 업종인 수분양자의 동의를 얻어야 하는데 동의를 받지 않고 입주한 것은 관리규약에 위반돼 영업을 중단해야 하고, 영업손실 및 권리금감소, 폐업비용들을 배상해야 한다고 주장했다.

그러나 법원은 이 구분건물의 관리규약 중 ‘전유부분의 업종지정 또는 변경이 다른 구분소유자의 영업에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 동의를 받아야 한다'고 규정된 것의 해석에 대해 전유부분의 독점업종에 대해 관리규약에 카페 등이 규정돼 있지 않고, 수분양자의 주장에 부합하는 관리규약의 변경이 있었다고 보이지 않는다는 이유로 수분양자의 청구를 기각했다.

결국 스타벅스의 영업을 막으려던 수분양자의 노력은 수포로 돌아가고, 2층 전체에 카페를 냈던 비용들도 고스란히 날리게 됐다. 이런 상황을 막으려면 어떻게 상가건물에서 자신의 점포가 독점적으로 영업을 할 수 있을까 고민하지 않을 수 없다.

상가건물은 대부분 구분건물이므로 구분건물의 경우 관리단이 있고, 자치규범으로 관리규약이 있다. 구분건물의 소유와 관리에 대한 것은 집합건물법의 규정에 따라야 하는데, 관리단은 상가의 신축과 동시에 성립한 구분소유자들로 구성되고, 관리규약을 정해 건물 관리를 한다.

관리규약은 집합건물법 제29조 제1항 본문에 의해 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 받아야 개정이 가능하다. 만약 그 상가건물에서 독점적인 업종으로 지정받으려면 관리규약에 그런 내용이 포함돼 하고, 포함되기 위해 리규약을 변경하기 위해서는 위와 같은 의결정족수를 채워야 한다.

통상 약국과 같은 경우에는 처음 관리단이 설립된 때부터 독점업종으로 지정되는 경우가 많다. 그 외에 상가건물에서 독점 업종을 지정하려고 하는 경우에는 새로 관리규약에 그런 내용을 삽입해야 한다. 단지 동종 업종을 하는 사람들의 동의만 있는 경우라도 허용되지 않는다.

위 사안과 같은 경우 상가건물의 신축과 동시에 정해지는 관리규약에 카페업종을 독점업종으로 지정하고 독점계약을 체결했어야 한다. 그런 조건으로 분양을 받았다면 수분양자는 그 건물에 카페가 들어오지 못하게 할 수 있었고, 분양계약의 해지까지 가능했을 것이다.

만약 새로운 상가를 분양받고 전유부분을 독점적 업종으로 지정해 사용하거나 임대하려고 하는 경우 분양계약서에 독점적 업종임을 확인함과 동시에 관리규약에 그런 내용이 반영돼 있는지 확인해야 한다.

관리규약에 대한 변경이 필요한 경우에는 관리규약의 변경에 대한 절차가 제대로 진행됐는지, 의결정족수를 충족했는지 여부에 대해 관리단이 작성한 자료를 확인한 후 분양계약을 진행해야 한다.

만약 독점적 업종 규정에 위배해 동종 업체가 건물에 입주한 경우에는 영업금지가처분과 영업금지소송을 제기해 영업을 중단시키고, 자신의 매출감소액을 고려해 손해배상청구가 가능하다.