1. 양도세 중과세를 배제한다는 것은?

종합부동산세 중과를 피하기 위해선 보유하고 있던 집을 팔아야 한다. 만약 양도세중과세가 배제되면, 세율 중과세 및 장기보유특별공제 배제가 일반세율 및 장기보유특별공제 적용으로 바뀌므로 파는 것을 고민해봐야 한다.

(1) 세율 중과세

다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 양도세가 중과세된다. 2주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 20%p 가산해 과세하고, 3주택자 이상인 경우 일반세율 (6~45%)에 30%p 가산해 과세한다.

다만, 광역시 군지역, 경기도·세종시 읍·면지역, 기타 도지역의 경우 조정대상지역에 해당되더라도 기준시가 3억원 이하인 주택은 양도세 중과세가 적용되지 않는다.

예를 들어 평택시 포승읍 포승면 소재 주택일 경우 기준시가 3억원 이하의 주택이라면 조정대상지역임에도 양도세 중과세가 적용되지 않는다.

(2) 장기보유특별공제 배제

부동산 양도에 대해선 보유기간(취득일부터 양도일까지)에 따라 연 2%(최대 30%)의 장기보유 특별공제를 해주고 있다.

예를 들어 10년간 보유한 후 매각한다면 양도차익에서 20%를 장기보유특별공제로 공제해주는 것이다.

다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.

2. 다주택자 양도세 중과세를 배제하면 팔 수는 있는 걸까?

매수자 입장에서 고려해 봐야 한다. 매수자는 과연 살 수 있을까? 매수자는 1주택자 이상인 경우와 무주택자로 나눠 봐야 한다.

먼저 무주택자인 경우를 살펴보겠다.

첫째, 취득세 등을 고려해봐야 한다. 취득세 등은 1.1~3.5%의 세율이 적용된다.

둘째, 대출규제를 고려해봐야 한다. 주택담보대출비율을 고려해야 하며, 15억 초과주택은 대출이 금지되고 있다.

1주택자 이상인 경우를 살펴보겠다.

첫째, 취득세 등을 고려해봐야 합니다. 취득세 등은 첫 주택이 조정대상지역이고 두 번째 사는 집도 조정대상지역이라면 8.4% 또는 9%의 취득세율이 적용된다.

만약 두 채를 가지고 있는 사람이 세 번째 집을 산다면 12.4% 또는 13.4%의 취득세율이 적용되므로 쉽게 사진 못할 듯하다.

둘째, 종부세 등을 고려해봐야 한다. 종부세는 인별과세이고 인별 2주택 이상인 경우종부세가 중과되므로 1인당 2주택자가 되지 않기 위해 취득명의를 고려해봐야 한다.

셋째, 대출규제를 고려해봐야 한다. 일시적 2주택인 경우를 제외하면 담보대출불가이므로 자금이 부족하면 살 수 없다.

무주택자라면 대출규제, 1주택자 이상이라면 취득세, 종부세, 대출규제로 인해 쉽게 사지는 못할 것 같다.

무주택자와 1주택 이상인 자에게 공통으로 적용되는 것이 있다.

첫째, 주택임대차보호법의 계약갱신청구권이다. 주택을 매수하는 사람이라면 직접 들어가서 거주할 사람들도 많을텐데, 주택을 매수하고도 최장 4년까지 들어가지 못할 경우가 생길 수도 있다.

둘째, 토지거래허가구역 관련이다. 토지거래허가구역 내에서 거래하는 경우 전세를 끼고 집을 사는 것이 불가능하다. 실수요자만 살 수 있다.

다음은 토지거래허가 관련 내용이다.

용도지역별 토지거래허가 기준면적은 다음과 같다.

국토부장관이나 지자체장은 기준면적의 10%에서 300% 범위에서 허가대상 면적기준을 따로 정해서 공고할 수 있다. 예를 들어 주거지역의 경우 6㎡초과 토지부터 허가대상에 포함이 가능하다. 기존에는 18㎡ 초과토지부터였다.

토지거래허가구역 내에서 상속·증여는 가능하지만 부담부증여는 유상이 섞여 있어 공고기준면적을 초과해 부담부증여할 때에는 반드시 허가를 받아야 한다.

다주택자는 부담부증여의 기회로 삼아야 한다. 

주택가격에 대한 긍정적인 포지션을 갖고 있다면 자녀에게 부담부증여를 통해 채무액만큼 증여세도 낮추고 채무액에 대한 양도세도 낮추는 기회이기도 하다.

2020년 6월말까지 양도세 중과유예시기에 부담부증여가 많이 성행했다. 그만큼 절세도 컸고, 증여한 후 가격도 올라서 증여효과가 꽤 컸던 시기다. 다만, 다택자가 자녀에게 부담부증여하는 경우 (주택가격 – 부담부채무액)에 대해서는 취득세 중과세율(12.4%, 13.4%)이 적용된다.