조정대상지역내 주택을 보유한 상태에서 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역내 주택을 추가로 취득한 경우에 대한 상담사례다. 즉 대체취득에 따른 일시적 2주택 양도소득세 비과세 적용사례다.

2010년 2월 18일 주택 A(조정대상지역)를 매입하고 2022년 7월 21일 주택 B(조정대상지역)를 매입한 경우 A주택은 언제까지 매각해야 대체취득에 따른 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있을까?

대체취득에 따른 일시적 2주택 비과세 요건은 아래와 같다.

▲거주자일 것 ▲종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 ▲종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다) ▲다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것 ▲조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역내 신규주택을 취득한 경우에는- 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 전입신고를 할 것- 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

위 상담사례의 경우 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 취득한 경우에 해당한다. 따라서 신규정에 따라 B주택의 취득일로부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 전입신고 해야 하며, A주택을 1년 내 매각한다면 대체취득에 따른 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다.

만약 신규주택에 기존임차인이 있다면 어떻게 달라질까?

기존 임차인을 바로 퇴거시키지 않아도 된다. 신규주택에 기존 임차인이 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되는 경우에는 전소유자와 임차인간의 임대차 계약종료시까지 전입 및 전입신고하면 된다.

다만 그 기간연장은 2년을 한도로 하며, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차 계약은 인정하지 않는다.

신규주택에 전입 후 거주기간은 얼마만큼 유지해야 할까?

기획재정부 예규 등에 따르면 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려해 사실 판단할 사항이라고 판단하고 있다(기획재정부조세법령운용과-592, 2021.7.6, 사전-2021-법령해석재산-1005, 2021년 8월 12일).

일시적 2주택자가 같은 날 주택을 양도하고 취득한 경우에는 전입의무가 있을까?

종전 주택 양도 후 신규주택을 취득한 것으로 보아 1년 내 전입의무는 없는 것으로 보인다(법령해석재산-421, 2016년 11월 15일)