상가든 주택이든 계약서를 작성할 때 계약서상 계약기간이 만료하면 임차인이 제때 나갈 것으로 기대한다. 기간 만료 전에 임대인이나 임차인이 계약기간 만료로 임대차를 계속할 의사가 없다면 그 전에 상호 통보를 한다.

그러나 계약을 위반한 임차인일수록 계약기간이 지나서도 점유하고 명도를 고의로 해 주지 않는 경우가 자주 발생한다. 명도를 해 주지 않으면 다른 임차인과 임대차계약을 체결하는 데 지장이 있을 수밖에 없다. 임차인이 점포에서 퇴거하지 않고 점유하고 있는 상태를 미리 방지할 방법은 없을까?

임대인 A씨는 자신이 소유한 상가건물에 PC방을 운영하는 임차인 B씨와 임차기간은 2년, 보증금은 5000만원, 월세는 500만원으로 임대차계약을 체결했다. 임차인은 PC방을 운영하면서 영업정지를 받았다는 이유로 6개월 넘게 임대료를 지급하지 않았다. 오히려 임대차계약을 해지한다고 하자 자신이 한 인테리어에 대한 보상을 해 주지 않는다면 명도를 해 줄 수 없다고 협박했다.

A씨는 B씨에 대해 명도소송을 해도 최소 6개월 내지 최대 2년까지 소송이 진행돼 피해가 크다는 사실을 나중에 알게 됐다. 판결을 받아 집행하더라도 A씨가 받지 못하는 돈이 많다는 사실에 미리 조치를 취하지 못한 것을 아쉬워했다.

임차인이 차임을 연체하면 임대인은 상가는 3회, 주택은 2회인 경우 바로 내용증명을 통해 임대차계약을 해지할 필요가 있다. 다만 오랜 기간 임대차를 갱신하고 임차한 경우에는 상황에 따라 이를 이해하고 기다릴 수 있다. 하지만 임차인이 이유 없이 차임을 연체할 경우 바로 법적 조치를 취하지 않으면 나중에 소송까지 가서 피해가 더 커질 수 있다.

이런 사태를 미리 방지하기 위한 가장 좋은 방법으로 제시되는 것이 제소전화해이다. 제소전화해는 당사자 간 합의에 따라 법원에서 미리 내용을 검토 받아 화해조서를 받으면 합의내용이 판결과 같은 효력이 있다.

제소전화해는 구체적으로 분쟁이 발생했을 때 어떻게 할지 미리 정하는 경우이므로 재판을 받지 않더라도 바로 집행이 가능하다. 임대차계약을 체결할 때에는 임차인이 어떻게든 계약을 체결하려고 하기 때문에 임대인이 제소전화해를 하자고 해도 이를 할 가능성이 크다.

그러나 임대차계약을 체결하고 상가운영을 하다 보면 상가 운영과 관련해 이해관계가 생기고 권리금 문제도 생기기 때문에 임대인 마음대로 할 수 없다. 제소전화해는 당사자가 모두 법원에 출석해 화해조항을 판사 앞에서 확인하고, 법원에서 화해조서가 작성되면 나중에 법률분쟁을 간단히 해결할 수 있는 장점이 있다.

그러나 화해조서도 법원에 따라서는 판사가 화해조항에 대해 매우 까다롭게 보거나, 재판기일이 늦게 잡혀서 신청하더라도 화해조서를 받는데 여러 달이 걸릴 수 있다.

그러나 명도소송이 보통 문제가 생긴 후 1년 정도 걸린다고 본다면 제소전화해조서를 받아놓는 것이 가장 좋다. 또한, 명도소송을 하려면 변호사를 선임하고 재판을 진행해야 하므로 추가적인 비용이 발생하니 제소전화해를 상가임대차계약인 경우에는 가능한 하는 것이 바람직하다.

그리고 임차인에 대한 명도에 대해 계약이 종료되기 전이나 종료되더라도 임차인이 몇 달 정도 더 사용하겠다고 하는 경우 이를 대비하는 방법이 있다. 바로 인도집행증서를 이용하는 방법이다.

공증인법 제56조의 3에 따르면 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령이 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대해 제집행을 승낙하는 취지를 기재하는 공정증서를 작성할 수 있다.

집행할 대상이 토지만 있는 경우에는 기한에 상관없이 당사자의 합의로 작성할 수 있지만, 건물이면 임차 기간이 최소한 6개월만 남은 경우만 가능하다.

토지임대차의 경우에는 바로 집행이 가능하지만, 건물은 임차인에 대해 지급할 임차보증금의 반환채권에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 들어가야 가능하다.

그래서 임차건물인 경우 6개월 내에 명도를 하겠다고 임차인이 요청하는 경우에는 6개월 이내에는 명도가 가능한 내용의 인도집행증서를 작성해 놓는 것이 좋다. 임대인과 임차인간에 분쟁 발생으로 명도 하는데 몇 달 정도의 시간이 필요하거나, 시행사업을 진행할 경우 몇 달 안에 명도가 필요한 경우 서로 합의한 내용으로 인도집행증서를 받아놓으면 나중에 임차인이 변심하는 것을 막을 수 있다.

인도집행증서는 공증인 사무실에 임대인과 임차인이 참석해 작성하는 것이므로 법원에 신청하는 제소전화해보다 신속하게 작성되고, 그 비용도 많지 않아서 효과적이다.

부동산의 취득과 관리에 있어서 명도문제를 소홀히 하면 많은 차질이 발생할 수 있다. 명도문제를 임차인과 합의로 쉽게 해결할 수 있다는 생각을 버려야 한다. 신속하고 확실하게 명도를 하기 위해서는 임대인은 제소전화해제도와 인도집행증서를 이용해 법적 수단을 구비하고 있어야 한다.

그러면 임차인은 집행비용 대신 이사비를 요구하면서 일찍 명도해 주겠다고 할 수 있다. 그렇지 않으면 집행당하고 임차인이 모든 비용을 부담해야 할 수도 있기 때문이다. 그래서 부동산 명도도 전문가의 의견을 듣고 미리 준비할 필요가 있다.