작은 아파트에 살면서 답답함을 느끼던 김현정씨는 조금 더 넓고 자연과 가까운 곳으로 이사를 하고 싶었다. 그래서 숲세권이라고 불리는 지역의 신축 빌라를 찾아보게 됐다. 그가 찾은 신축빌라들은 뒤에는 바로 공원으로 연결되고, 신축이라서 주차장도 여유가 있었다.

동네 부동산중개소를 방문했더니 새로 신축빌라를 지은 박인수씨가 김현정씨에게 자신이 새로운 빌라를 지었는데 한번 보라고 제안했다. 김씨는 구경삼아 박씨를 따라가 보았는데, 박씨는 김씨를 신축빌라의 탑층인 5층으로 데려갔다.

가장 높은 층이라 햇빛도 잘 들고, 별도의 베란다도 있어서 공간을 크게 쓸 수 있었다. 옥상도 바로 올라가 이용할 수 있고, 뒤편의 숲도 감상할 수 있었다. 마치 자기 집처럼 탑층을 비롯해 옥상까지 활용할 수 있어 매력적이었는데다가 박씨가 아래층보다 더 저렴하게 매매하겠다고 했다.

김씨는 신축건물에 환경도 좋고 값도 싼 이 매물을 바로 계약하고 즐거운 생활을 하고 있었다. 그런데 몇 달 후 김씨는 관할구청에서 ‘위법건축물’ 소유자로서 원상회복명령을 받았고 이를 이행하지 않으면 이행강제금을 물리겠다는 통지서를 받았다.

김씨가 매수한 탑층에 무단 증축된 베란다가 있기 때문이었다. 베란다는 아래층 면적으로 발생한 공간으로 옥외활동만 할 수 있는 공간인데 창문을 달거나 지붕을 막아서 실내공간으로 이용하면 불법이다.

불법건축물, 무허가건축물이라기 보다는 위법건축물이라는 용어가 정확하다. 위법건축물은 건축허가와 다르게 임의로 확장하거나 증축한 경우와 건축물관리대장에 존재하지 않는 부분이 발생하는 경우를 가리킨다.

가장 대표적인 사례는 옥상에 옥탑방을 설치해 세를 더 받는 경우다. 그리고 베란다나 테라스를 확장하거나, 근린생활시설로 지어져서 사무실로 이용해야 하는데 방 사이에 칸막이를 설치해 주거용으로 사용하는 경우이다. 이렇게 위법건축물이 적발되면 원상회복이행명령을 받거나 이행강제금부과를 받게 된다.

바로 관할관청에서 위법건축물을 철거하는 것이 아니라 건물 소유자로 하여금 철거를 하거나 이를 강제하는 이행강제금을 납부토록 하는 것이다. 그런데 이러한 위법건축물을 속여서 파는 경우가 있으니 어떻게 대처해야 하는지 알아보자.

우선 위법건축물이 어떻게 발견되는지부터 알아보자. 통상 부동산을 관리하는 관할관청에서는 항공위성이나 드론 등을 통해 외부에서 위법건축물이 있는지를 확인하고 있다. 이렇게 적발되는 경우도 있지만 민원인들에 의해 위법건축물이 신고 되는 경우가 많다.

통상적으로 베란다 부분을 확장하는 경우가 많아서 이는 외부에서도 잘 확인이 된다. 필자가 겪어본 사건에서는 매수인이 위법건축물인 것을 알았는데도 불구하고 이를 알리지 않고 매도했다는 점을 강조하기 위해 계약해지의 목적으로 위법건축물 신고를 하는 것을 보았다. 위법건축물을 알리지 않았다고 해서 바로 매매계약을 해지할 수 있는 것은 아니나, 매도인에게 하자담보책임이나 손해배상책임 정도는 물을 수 있다.

즉 위법건축물이라고 해도 매매나 임대차를 하는 것은 가능하다. 다만, 위법건축물의 경우에 금융권에서 대출이 되지 않거나 임대차의 경우에 대출이 되지 않거나 전세보증금 반환보증보험도 가입되지 않는다. 위법건축물이기 때문에 가격이 저렴하게 나올 수는 있어 싼 물건을 원하는 사람은 이를 매수하거나 임차할 수 있다.

김씨의 경우에 위법한 건물이라고 한다면 매년 이행강제금이 부과돼 철거하기 전까지 부담해야 한다. 그리고 무단증축한 부분에 대해 취득세도 추가로 납부해야 한다. 그리고 건축물관리대장에 위법건축물로 표시돼 매매나 대출도 어렵게 된다. 그래서 매도인인 박씨를 상대로 매매계약을 해지하고 싶지만 일부 취소만 가능할 것으로 예상되고, 그렇지 않다면 손해배상 청구를 해야 한다.

그래서 신축빌라나 오래된 건물을 매수할 때에는 위법건축물인지 여부를 잘 확인해야 한다. 위법건축물이 확인된 경우 건축물관리대장 상단에 노란색으로 위법건축물이라고 표시돼 있다. 그러나 위법건축물이 확인되지 않은 경우도 많이 있다.

신축빌라의 경우에 위법건축물은 주로 탑층과 2층에서 발견된다. 탑층은 아래층보다 전용면적이 적게 나올 수밖에 없기 때문에 베란다 확장 등을 통해서 전용면적을 높이는 경우가 많다. 2층의 경우에는 건축물관리대장상 근린생활시설인데 불법으로 주거시설로 용도변경을 하는 경우가 많다.

그래서 탑층이나 2층을 매수하는 경우에는 위법건축물인지 여부에 대해 더 신중하게 검토해야 한다. 그리고 이를 확인하기 어려운 경우에는 위법건축물로 나중에 밝혀지는 경우 매매계약을 취소하거나 위약금을 물도록 매매계약서에 특약으로 기재해야 한다. 특히나 위약금은 앞으로 나올 이행강제금, 원상회복비용, 기타 금융상 손실비용 등을 감안해 정해야 한다.