[금융경제신문=민경미 기자] 금리는 오르는데 상가투자를 해도 될까? 상가는 주택하고는 다르게 준비해야 될 게 많다. 상가 투자는 잘만 하면 황금알을 낳는 거위가 될 수 있지만 공부를 안 하고 투자에 접근하게 되면 위험이 크다.

제일 좋은 상가는 안정적인 수익률이 나오는 상가다. 어떤 상가에 투자해야 안정적인 수익률이 나올 수 있을까? 부자들의 자산관리 자문을 맡고 있는 임채우 KB국민은행 WM스타 수석전문위원에게 실패하지 않는 상가투자법에 대해 들어봤다.

<다음은 임채우 수석전문위원과의 일문일답>

Q. 제일 좋은 상가 자리는 어디인가?

사거리 코너상가이다. 가시성이 좋고 눈에 잘 띄기 때문이다. 그리고 접근성도 좋다. 그래서 코너상가 분양가는 코너가 아닌 상가에 비해 10% 정도 비싸다. 분양가가 비싸더라도 코너 상가는 메리트가 있다. 공실염려가 없고 좋은 임차인이 들어오기 때문이다. 베스킨라빈스나 스타벅스 등의 업종이 들어올 가능성이 있기 때문에 코너 상가를 갖고 있는 상가가 좋다.

또한 코너 상가는 면적이 작기 때문에 하나만으로 임대를 못 준다. 그래서 바로 옆에 있는 상가와 합칠 수 있다. 그렇기 때문에 코너 옆에 있는 상가도 좋다.

또 하나는 출입구 옆에 있는 상가다. 출입구 옆에 있는 상가는 문을 통해 출입하게 하기 때문에 눈에 잘 띄고 유동 인구 흐름이 형성 되기 때문이다.

Q. 분양상가에 대해서 안 좋은 말이 많다. 분양상가와 구축상가 중 어디가 더 좋을까?

분양상가와 구축상가 중에 뭐가 더 나은지 사례별로 달라서 정답은 없다. 일반론적인 이야기로 풀자면 분양 상가의 경우에는 그 상권이 어떻게 개발될지 모르는 상태다. 토지이용 계획도를 보고 앞으로 여기에 무엇, 무엇이 들어오니까 이쪽에 유동인구의 흐름이 형성되고 주변의 배후세대가 이 정도 있으니까 상가가 충분히 임대가 될 것이라는 예상을 하고 분양을 받는다.

그런데 실제로 뚜껑을 열어봤더니 유동인구흐름이 A라는 위치에서 형성될 줄 알았는데 반대로 B위치에서 유동인구의 흐름이 형성된다. 그렇게 되면 A쪽에 접해 있는 상가들의 경우에는 공실이 될 가능성이 많아지는 것이고 임대료를 받더라도 낮게 받게 될 것이다. 내가 예상했던 상권과 달라질 수가 있다.

반면에 기존 상가는 이미 상권이 다 형성이 돼있기 때문에 어떤 업종이 잘되지 파악할 수 있다. 임대가 돼 있기 때문에 수익률도 확정돼 있다. 그래서 리스크가 좀 덜하다고 볼 수 있다.

그런데 분양 상가의 경우에도 잘 투자자면 괜찮긴 하다. 역세권의 1층 상가를 분양 받았을 경우에는 가격만 적절하게 받으면 시간이 가면 갈수록 상가의 가치가 올라간다. 그러면 임대수익뿐만이 아니라 자산가치 상승까지 볼 수 있다.

그래서 분양상가도 리스크는 있지만 잘 투자하면 나쁘진 않다. 다만 잘못 투자했을 경우 내가 예상했던 경우와 다르게 된다. 예상됐던 배후세대가 너무 늦게 들어온다면 상권의 형성이 너무 늦어지게 된다. 그러면 임대료를 낮게 받을 수밖에 없다.

이런 리스크는 항상 있기 때문에 그런 부분을 고민해서 잘 검토해서 투자를 해야 된다.

Q. 사람들이 1층 상가를 선호하는데 꼭 1층이어야만 하나?

과거에는 1층이 제일 좋다고 그랬다. 1층은 공실이 생길 염려가 없고 가격이 상승 할 가능성이 높기 때문에 대부분 1층을 많이 선호를 했다.

문제는 분양가다. 분양가가 워낙 높다보니까 원하는 수익률이 안 나온다. 지금 대출금리가 많이 올라가고 있기 때문이다.

현재 대출금리가 4%대니까 최소한 수익률이 4% 이상 나오는 게 좋을 것 같다. 대출금리가 비싸기 때문에 지금은 레버리지(타인의 자본을 지렛대처럼 이용해 자기 자본의 이익률을 높임)를 일으키는 의미가 없다.

과거 금리가 2~3% 후반대일 때는 레버리지를 일으켜서 상가를 매입했을 경우 수익률이 약 두배 정도 올라가는 효과가 있었지만 지금은 그런 게 없다. 대출금리가 워낙 높기 때문에 돈이 있는 사람은 자기 돈을 가지고 한다.

돈이 좀 없는 분들은 수익률이 5% 나온다고 하면 대출을 50~60% 받아서 해도 된다. 수익률이 그 정도 나지 않는다고 하면 사실 투자한 게 아주 잘했다고 보기는 어렵다. 수익률이 어느 정도 나와야 하기 때문이다.

1층은 최소 4% 이상, 2층은 최소 5% 이상 수익률이 나오는 걸 권유하고 있다. 1층은 분양가가 워낙 높다보니까 수익률로 연결이 안 되면 포기하는 게 좋을 것 같다.

2층이나 3층 같은 경우에는 분양가가 많이 내려간다. 예를 들어 1층 분양가가 3000만원이라고 하면 3층부터는 1000만원 정도에 분양하기 때문에 3분의 1로 확 줄어든다. 그래서 수익률이 높게 나올 수밖에 없다.

3층 이상의 경우에는 병원이나 음식점, 마사지 숍, 학원 등이 많이 들어온다. 특히 병원은 처음에 인테리어도 많이 하고 비싼 자재가 많이 들어오기 때문에 오래 있게 된다. 그런 상가들이 나쁘지 않다

꼭 1층을 고집할 필요는 없다. 상황에 따라서 선택을 하면 좋을 것 같다.

Q. 상가투자, 어느 정도 금액이 필요할까?

보통은 택지개발지구나 신도시를 예를 들면 지상층 같은 경우 3.3m2당 1000만원 정도 든다. 전용면적 49.58m2이라면 분양면적은 99.17m2이고 99.17m2의 3.3m2당 1000만원이니까 3억이다.

40%만 있으면 되니까 취득세 빼고 1억2000만원이 있으면 된다. 보통 취득세는 보증금을 받아서 내기 때문에 약 1억2000만원 정도가 있으면 일단 접근이 가능하다.

Q. 상가투자시 반드시 고려해야 할 부분이 있다면?

두 가지가 있다.

첫 번째는 상가임대차보호법이 강화된 것이다. 과거에는 5년간 영업권을 보장해줬다. 지금은 임대료와 상관없이 모든 임차인에 대해서 한번 들어오면 그 임차인이 "10년동안 있겠다"고 하면 10년을 보장을 해줘야 된다.

초기에 임대료가 낮게 들어온 세입자의 경우에는 상권이 활성화되고 좋아져도 임대료를 못 올린다. 예를 들어 임대료로 500만원을 받을 수 있는 위치인데 처음에 들어온 사람이 200만원이면 매년 5%밖에 못 올린다. 매년 10만원씩밖에 못 올리는 것이다. 임대인 입장에서는 상당히 안 좋은 제도라고 볼 수 있다. 상가임대차보호법을 감안해야 한다.

또 한 가지는 임대료 인상 제한이다. 서울은 환산보증금을 기준으로 임대료를 올릴 때 연간 5% 초과해서 올릴 수가 없다. 환산보증금은 보증금+(단기월세×100)이다. 보증금이 1억원이고 월세가 700만원이라면 환산보증금은 8억원이다. 8억원은 임대료를 5%만 인상해야 된다.

왜냐하면 서울의 경우 인상률 제한이 9억원 이하이기 때문이다. 만약 보증금이 1억원이고 월세가 900만원일 경우, 환산보증금이 10억원이 된다. 9억원을 초과하기 때문에 임대인 입장에서는 인상률 제한이 없어서 마음대로 올려도 된다.

서울은 환산보증금이 9억원 이하인 세입자가 거의 95%다. 거의 대부분 세입자들이 상가임대차보호법 아래에 있다고 보면 된다.

Q. 내가 예상했던 월세가 아니라면 임대를 해야할까? 말아야할까?

만약 택지개발지구에 상가를 분양을 받았다고 가정해보자. 10억원을 주고 분양을 받았는데 월세를 350정도로 예상했다. 하지만 예상과 달리 250만원밖에 못 받는다고 한다. 그러면 임대를 놓아야 할까? 말아야할까?

상가임대차보호법 때문에 처음에 너무 싸게 주면 안 된다는 주장이 있지만, 일단 해야 된다고 생각한다. 왜냐하면 세입자가 한번 들어오게 되면 10년 이상 있는 경우는 거의 없다. 대부분 상가 세입자들은 영업이 잘돼서 권리금를 받고 넘기든가 아니면 장사가 안 돼서 나가든가 둘 중 하나다.

그래서 임대기간을 보통 3~5년 정도로 본다. 그 이내에 손 바뀜이 되기 때문에 그 때 다시 임대를 줘서 임대료를 올리면 된다. 한번 임대 주는 시기를 놓치게 되면 계속 임대가 안 나간다. 공실이 1년~2년 동안 계속 된다.

일단 임대료가 좀 싸더라도 임대를 맞춰서 상권을 다 같이 활성화시키고, 그 다음에 임대료를 점차적으로 올리는 게 좋은 것이다.

Q. 상가 투자를 결심한 사람들에게 꿀팁을 준다면?

상가는 잘 투자하면 열 자식이 부럽지 않을 정도로 아주 좋은 상품이다. 아파트나 주택의 경우에는 가격 하락 폭이 그렇게 크지 않다.

상가의 경우는 비싸게 매입을 하거나 비싸게 분양을 받았을 경우에는 원금 손실 우려가 있다.

매매가격이나 임대 시세, 주변의 상권 변화를 잘 검토해서 전문가의 도움을 받아서 투자를 하길 조언 드린다.