“최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것”이라는 말이 있다. 이 말은 주식시장에서 가치투자를 강조할 때 자주 등장한다. 일반적으로 가치투자란 기업의 가치를 보고 주가가 그 기업의 가치보다 쌀 때 해당 주식을 매수해서 장기간 보유하는 것을 말한다. 이를 투자의 귀재 워렌버핏은 “1달러지폐를 40센트에 사는 것”이라고 설파하고 있다.

그런데 부동산 투자라고 예외일수는 없다. 실제로 부동산시장에서도 우량매물을 시세보다 값싸게 매입하려는 가치투자가 대세로 자리한지 제법 오래다. 멀리는 IMF 외환위기 시절(1997~1999년), 가까이는 글로벌 금융위기 직후(2008~2009년) 가치투자가 제대로 빛을 발한 경험을 가지고 있다.

그 시절은 전형적인 매수자우위시장으로 심각한 경기침체 여파로 이른바 ‘값싸고 좋은 매물’이 쏟아져 나왔던 시기였다. 당시 값싼 매물은 급매물, 경·공매물, 부실채권(NPL)매물, 대물변제매물, 미분양할인매물 등 각양각색의 다양한 이름으로 투자자를 맞이했었다.

◆우량부동산 시세보다 값싸게 매입하기

대학교수 A씨는 강남지역 부동산업계에서 제법 알아주는 유명인사다. 한때는 부동산 투자에 문외한이었던 그가 이처럼 부동산시장에 자신의 이름 석자를 각인시킬 수 있었던 것은 그만의 독특한 투자원칙이 있었기에 가능한 일이었다. 그가 내세운 제1의 투자원칙은 우량부동산을 시세보다 값싸게 매입하는 것이다.

특히 경영악화나 상속이슈 등 건물주의 급박한 자금사정으로 소리 소문 없이 급매물로 나온 강남 요지 빌딩은 그가 선호하는 최고의 먹잇감이다. 물론 이런 그만의 독특한 투자원칙은 실제 투자로까지 이어지고 있다. 좀 더 살펴보자.

A씨는 지난 20여 년간 몇 차례에 걸친 부동산 거래과정을 통해 거액자산가로 거듭날 수 있었다. 우선 2003년 2월경, 상속인들의 재산분배과정에서 세금납부를 위해 급매물로 나온 서울 서초구 반포동 대로변 소재 4층 규모의 근린상가빌딩(일반상업지역, 토지 337㎡, 건물 1454㎡)을 당시의 시세인 60억원에서 약 17%나 할인된 50억원에 매입했다.

오랜 세월이 흐른 2022년 현재, 이 빌딩의 시세는 대략 250억원에 이른다. 만일 시세대로 매각이 실행된다고 가정해보면 급매로 매입한지 19년 만에 무려 400% 세전투자수익률(세전양도차익 200억원)을 달성하게 된다. 물가상승률을 감안하더라도 엄청난 투자수익률이 아닐 수 없다.

그런데 A씨의 이런 투자행태는 2008년 하반기 발생한 글로벌 금융위기 여파로 부동산가격이 급락했을 때 더욱 빛을 발했다. 남들이 투자하기 주저하는 이 시기를 우량매물을 값싸게 매입할 수 있는 절호의 기회라고 판단했던 것이다. 실제로 2009년 1월경, 서울 강남구 삼성동 테헤란로에 소재한 5층 규모의 오피스빌딩(일반상업지역, 토지 512㎡, 건물 2952㎡)을 당시 시세인 320억원에서 33%나 할인된 215억원에 매입했다.

이 빌딩은 모 기업이 사옥으로 사용하던 중 경영난으로 도산직전까지 내몰리면서 암암리에 나온 급매물이었다. 2022년 현재, 이 빌딩의 시세는 테헤란로 대로변에 위치한 오피스빌딩의 가격수준을 감안할 때 최소 800억원에 달한다.

금상첨화라고 했던가! 더욱이 인근 삼성역 주변 초대형 개발호재(현대차그룹 신사옥 글로벌비즈니스센터 신축, GTX ․ KTX ․ 위례신사선 개통 등)가 몰리면서 이 일대는 매물품귀가 이어지고 있다. 부르는 게 값일 정도다.

만일 시세대로 매각이 실행된다면 A씨는 이 빌딩을 급매로 매입한지 13년 만에 무려 272% 세전투자수익률(세전양도차익 585억 원)을 달성하게 된다. A씨가 이처럼 부동산 투자의 귀재로 성공할 수 있었던 데는 나름 자신만의 독특한 투자원칙, 즉 “최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것”이라는 이른바 ‘안전마진(Margin of safety)개념’의 가치투자원칙에 충실했기 때문이었다.

◆부동산 값싸게 매입할 수 있는 원동력은 흥정의 힘

재래시장에서 만원짜리 티셔츠 한 벌을 살 때 혹은 운동화 한 켤레를 살 때도 값을 깎아보려고 흥정하는 게 부지기수다. 그런데 아이러니하게도 일생일대의 가장 큰 거래라고 말할 수 있는 부동산을 살 때 별다른 흥정의 과정 없이 제 값을 다 주고 사는 사람이 적지 않다.

부동산 투자로 큰돈을 벌었다는 자영업자 B씨. 현재 그는 서울 강남에 오피스빌딩 2채와 구분상가 3개호를 소유하고 있다. 그의 경우 평소 몸에 밴 이른바 ‘장사꾼기질’이 부동산을 매입할 때도 반드시 흥정이라는 절차를 거치게 했다.

실제로 B씨는 6년 전 상속이슈 때문에 급매물로 나온 서울 강남구 역삼동 소재 7층짜리 오피스빌딩을 당시의 시세 280억원(토지가격 환산기준 3.3㎡당 1억원)보다 훨씬 저렴한 210억 원(3.3㎡당 7500만 원)에 매입할 수 있었다.

사실 해당 빌딩은 시장에 처음 선보였을 때만해도 마케팅가격이 300억원이었다. 하지만 그 가격에 빌딩을 사겠다고 선뜻 나서는 투자자는 찾아볼 수 없었다. 이유를 알아보니 해당 빌딩의 경우 공실이 없었음에도 임대료 관리가 제대로 되지 않아 임대수익률이 매우 낮았던 것이다.

당시 시장요구수익률(연 3.0~3.5%)에 크게 못 미치는 연 1.8%대에 머물렀기에 대출을 받아서 투자하기에는 부담스러운 존재였다. 따라서 대출을 활용하기보다는 현금만으로 매입할 수 있는, 말 그대로 준비된 투자자만이 접근 가능해 보였다.

그런데 해당 빌딩을 소개받았던 그 당시, 세계는 미국 중심의 보호무역주의를 주창한 도널드 트럼프가 대통령선거에서 승리하면서 글로벌경기가 더 나빠질 것이라는 불안감이 팽배했던 시기였다.

게다가 이른바 ‘최순실 국정농단사태’로 국내정국마저 불안해지자 수많은 투자자들이 부동산 매입 자체를 보류하려는 분위기가 빠르게 확산되고 있었다. 준비 안 된 상속발생으로 세금이 체납된 상태였던 매도자로서는 몹시 당황스럽고 난감할 뿐이었다.

반면 매수희망자 B씨는 이를 흥정의 카드로 활용했다. 상대방의 조급증(상속에 따른 세금체납이슈로 서둘러 매각하려는 매도자 측의 심리상태)과 급변하는 시장분위기(미국의 트럼프 대통령 당선과 최순실 국정농단사태 여파로 국내외 정세불안 가중)를 가격흥정에 적극 활용함으로써 시세(280억 원)는 물론, 심지어 감정평가금액(240억 원)보다 훨씬 저렴한 가격(210억원)에 매입하기로 합의했다.

거래가 깨질법한 몇 차례의 고비도 있었지만 흥정이라는 과정을 거치면서 결국 그는 자신이 원하던 매물을 시세보다 매우 저렴하게 매입할 수 있었다. 2022년 현재, 이 빌딩의 시세는 최소 700억원에 달한다. 흥정으로 초대박을 맞이한 B씨였다.