아파트는 너무 고가여서 사회초년생이나 월급이 적은 사람들은 사기 어려운 부동산이 돼버렸다. 그러나 이런 사람들도 자기 집을 가지려는 꿈이 있다. 그래서 대체할 수 있는 부동산으로 주거환경이 우수하고, 주차가 편한 신축빌라는 언제든지 인기가 있다.

아파트에 비해 반값도 되지 않지만, 교통이 좋고 학권이 좋은 곳의 신축빌라는 항상 매수세가 있다. 김일동씨는 지방에 살다가 서울에 아들을 유학시켜 공부시키기 위해 학군이 좋은 동네의 집들을 살피다가 우연히‘실입주금 3000만원, 추가부담 없음’이라는 광고를 보게 되었다.

경제적으로 어렵다보니 돈이 거의 없던 김일동씨는 이러한 광고를 보고 분양사무실을 찾아갔다. 분양사무실은 매우 화려했고, 많은 사람들이 신축빌라 분양 상담을 하고 있었다. 돈이 많아 보이는 사람이 자기가 그 신축빌라를 지은 건축주라고 하면서 박영주 회장이라는 명함을 주고 빌라를 한번 볼 것을 권했다.

화려한 외관과 넓은 주차장을 가지고 있는 이 신축빌라는 내부시설도 좋고 엘리베이터도 있었다. 김일동씨 4인 가족이 살기에도 넉넉할 정도로 방들이 컸다. 이러한 집을 3000만원만 있으면 살수 있다는 박영주씨의 말을 쉽게 믿기 어려웠다. 분양가가 3억원이라고 했는데 어떻게 3000만원으로 이러한 신축빌라는 살 수 있겠는가.

그러나 박영주씨는 좋은 방법이 있는데 돈이 부족해도 금융을 잘 이용하면 된다고 말했다. 그래서 어떤 방법이 있는지 물었는데 그 방법은‘업계약서’쓰는 방법이었다. 분양가가 3억원이지만, 실입주금 3000만원을 제외하고는 나머지 금액은 모두 대출을 받거나 자신이 빌려주면 된다고 했다.

정상적인 매매대금으로 매매계약서를 작성하면 나머지 대금을 대출로 충당할 수 없기 때문에 업계약서를 써서 대출을 받아 매매대금을 지급하자는 것이다. 매매대금을 4억5000만원으로 작성하면 담보인정비율이 60% 가능하므로 2억7000만원이 대출이 되므로 3000만원을 합해 매매대금을 지급할 수 있는 것이다.

이렇게 분양자와 매수자가 대출 금액을 맞추기 위해 업계약서를 작성하고 대출을 받아 매매대금을 지급이 가능하니 매수인은 쉽게 집을 살 수 있는 것이다. 이런 업계약서를 통한 매매가 가능한 이유는 빌라의 경우에는 아파트와 달리 시가를 인정할 자료가 부족하기 때문이다.

그래서 신축빌라의 시세를 금융기관도 잘 알 수 없고, 매매계약서의 매매대금을 그대로 시가로 믿는 경우가 많다. 그리고 빌라를 매수하는 사람들이 자금이 없음에도 불구하고 업계약서를 써서 대출받아 집을 사더라도 이자는 감당할 수 있다고 생각해서 이런 일이 자주 벌어진다.

분양자는 또 매수인에게 중개인을 통하지 않으므로 중개수수료도 내지 않아서 좋지 않느냐고 한다. 다만 대출금에 대한 이자만 계속 내면 좋은 새 집에서 오랫동안 살 수 있다는 생각에 김일동씨는 매수 후 가족들과 함께 잘 지냈다. 그런데 갑자기 경찰에서 출석통보를 받았다.

경찰에서는 분양업자인 박영주씨가 신축빌라 20세대에 대해 업계약서를 작성해 대출사기를 했다는 혐의로 조사를 시작했다. 실거래가가 너무 높게 쓴 매수인들을 조사해 업계약서를 쓴 사실을 밝혀냈다.

이렇게 업계약서를 작성해 매매를 한 사람은 부동산거래신고 등에 관한 법률위반죄가 적용돼 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 처분을 받는다. 그리고 이렇게 업계약서를 쓴 것이 밝혀지는 경우 1가구1주택 비과세도 받을 수 없어서 매도하는 경우 양도소득세를 내야 한다.

또한 이런 신축빌라가 결국 깡통전세의 대상이 되어 새로운 피해자를 양산한다. 깡통전세는 임대보증금이 빌라의 가격보다 더 높은 경우를 말하거나 빌라의 담보가치를 초과하는 경우를 말한다. 높은 가격으로 매수한 것으로 허위로 기재돼 담보금액이 실제 가치를 초과하는 경우 이러한 집에 전세를 든 임차인은 제대로 보호를 받지 못한다.

최근 세모녀 깡통전세사기 사건으로 많은 피해자들이 생긴 사건이 있었다. 업계약서를 통해 신축빌라를 매수한 다음에 시세보다 높은 전세를 내놓는 경우도 많으니 세입자들의 특별한 주의가 필요하다.

전세사기가 일어나는 부동산은 거의 신축인 빌라나 리모델링을 통해서 새집처럼 변한 빌라인 경우가 많다. 화려하게 꾸며진 빌라는 매수인들이 업계약서의 유혹을 받거나 세입자들이 고가의 전세사기를 당하는 부동산이 되기 쉽다. 신축빌라에 입주하는 자들은 먼저 입주한 사람들의 분양가를 부동산등기부를 통해서 알아보거나 인근 신축빌라의 분양가를 확인하는 방식으로 그 빌라의 가격에 거품이 있는지 여부를 확인해 보아야 한다.

또한 신축빌라는 건축과정 중에 위법건축물이 있는 경우도 있으니 이것도 확인해서 나중에 불의의 과태료를 받는 일이 없는지도 확인해야 한다. 그리고 업계약서나 이중계약서는 나중에 형사 처분을 받고, 비과세혜택도 받지 못할 수 있으니 절대로 하면 안 된다는 것을 명심해야 한다.