문재인 정부에서 강화된 양도세에 대해 알아보자. 

1. 양도세 중과

다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 양도세가 중과세된다. 2주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 20%p 가산해 과세하고, 3주택자 이상인 경우일반세율 (6~45%)에 30%p 가산해 과세한다.

다만, 광역시 군지역, 경기도·세종시 읍·면지역, 기타 도지역의 경우 조정대상지역에 해당되더라도 기준시가 3억원 이하인 주택은 양도세 중과세가 적용되지 않는다. 예를 들어 평택시 포승읍 포승면 소재 주택이라면 기준시가 3억원 이하의 주택이라면 조정대상지역임에도 양도세 중과세가 적용되지 않는 것이다.

해결방안은 없을까?

조정대상지역에서 해제되면 어떤 주택을 팔더라도 양도세 중과세가 적용되지 않고 일반세율(6~45%)가 적용된다.

2. 양도세 비과세 요건 강화

1세대1주택 양도소득세 비과세요건은 아래와 같다. ▲거주자인 1세대가 국내에 주택을 소유할 것 ▲2년 이상 보유할 것(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야) ▲미등기 양도자산, 고가주택(12억 초과)이 아닐 것 ▲주택의 부수토지는 도지지역 내는 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역·수도권내 토지로서 주거·상업·공업지역은 3배, 도시지역 밖은 10배) 이내다.

그런데 2021년 양도분부터는 주의할 점이 있다. 2주택 이상을 보유하다가 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간 및 거주기간을 기산한다. 이 내용을 ‘리셋조항’이라고도 한다.

증여, 용도변경으로 인해 최종적으로 1주택을 보유하게 된 경우에도 마찬가지로 보유기간을 기산한다(2021년 2월 17일 이후 증여 또는 용도변경하는 분부터 적용). 다만, 세대분리와 멸실은 포함하지 않는 걸로 보인다.

2020년 12월 31일까지 최종 1주택을 양도하는 경우 위 비과세요건을 맞추기만 하면 되지만 2021년 이후 양도할 경우 보유기간 계산이 특이하게 계산되는 점을 주의해야 한다.

만약 취득당시에는 비조정대상지역으로 거주요건이 없었으나 보유기간 재기산 시점에는 조정대상지역인 경우 거주를 해야 비과세를 받을 수 있을까?

취득당시 비조정대상지역에 소재하던 주택은 거주요건이 없었으므로 보유기간이 재기산되더라도 1세대1주택 비과세 판단시 거주요건은 다시 적용하지 않는다(서면2021-법규재산-3490, 2022년 2월 23일).

당연한 말이지만 리셋조항에도 불구하고 2017년 8월 2일 이전에 취득한 1세대1주택 비과세판정시 해당 주택은 거주요건을 적용하지 않는다(기준-2021-법령해석재산-109, 2021년 6월 29일).

3. 겸용주택 비과세 혜택 축소

1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외(상가 등)의부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 그전부를 주택으로 본다.

다만, 주택의 연면적이 ‘주택 외 부분’의 연면적보다 적거나 같을 때에는 ‘주택 외 부분’은 주택으로 보지 않는다. 즉 주택의 연면적이 ‘주택 외 부분’보다 커야만 ‘주택 외 부분’을 주택으로 본다는 얘기다.

2022년 1월 1일 이후 양도분부터 양도가액이 12억원을 초과하는 겸용주택은 주택면적이‘주택 외 부분’의 면적보다 커도 주택(면적)에 대해서만 비과세가 적용된다.

12억원을 약간 넘고 비과세요건을 충족한 겸용주택은 차라리 12억원을 넘지 않는 것이 절세의방법이 될 수도 있다.

12억원 이하라면 겸용주택의 주택판정은 아래와 같다.

① 주택면적 > 주택이외의 면적 : 전부를 주택으로 봄

② 주택면적 ≤ 주택이외의 면적 : 주택부분만 주택으로 봄

겸용주택 주택판정기준은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서만 적용되는 규정이므로 비과세대상이 아닌 경우에는 주택이 주택이 주택 이외의 건물보다 크더라도 주택 이외의 부분은 주택에 해당되지 않는다.

예를 들어 다주택자에 대한 중과세 적용시 주택부분만 중과된다는 얘기다.

4. 양도세 비과세 적용시 분양권을 주택수에 포함

분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분부터 비과세 적용시 주택수에 포함한다. 따라서 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대가 주택(주택 부수토지를 포함)과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택비과세 규정을 적용하지 않을 수도 있게 되는 것이다.

분양권을 취득한 사람은 주택을 언제까지 매도해야 비과세가 적용될까?

주택을 소유한 1세대가 분양권 취득 후 3년 이내 주택을 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 원칙적으로 주택을 취득한날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득해야 한다.

분양권을 취득한 후 3년이 지나면 비과세를 적용받지 못할까?

실거주목적으로 분양권을 취득한 경우에는 비과세를 적용받을 수 있다. 비과세 요건은 아래와 같다. ▲분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 계속해 거주할 것 ▲분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 ▲1세대1주택 보유자가 그 주택을 양도하기 전 분양권을 취득할 것 ▲양도하는 종전주택은 보유기간(2년)과 조정대상지역 공고 후 취득시 거주기간요건(2년)을 충족할 것 ▲2022년 2월 중순 이후 취득하는 분양권부터는 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득할 것

기존(2020년 12월 31일 이전)에 분양권을 갖고 있는 경우는 어떻게 될까? 분양권(입주권 제외)의 취득 시기는 잔금일과 준공일중 나중에 도래한 날이 취득 시기이다.

구주택이 있는 상태에서 분양권을 취득한 경우 잔금청산일(또는 준공일)일로부터 1년(또는 2년, 3년)이내에 구주택을 양도한 경우 일시적 2주택 양도세 비과세가 적용된다.

분양권이 중과적용시 주택수 계산에 영향을 미칠까? 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 다주택자가 조정대상지역내 주택 양도시 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권을 포함해 계산하도록 개정됐다.

적용대상 분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분부터 적용된다. 참고로 비과세 판정시, 중과적용시에 오피스텔 분양권은 적용되지 않는 것으로 보인다(서면법규재산2021-586, 2022.1.27.).

5. 일시적2주택 양도세 비과세 요건 강화

조정대상지역내 주택을 보유한 상태에서 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역내 주택을 추가로 취득한 경우에 대한 상담사례다. 즉 대체취득에 따른 일시적2주택 양도소득세 비과세 적용사례다.

2010년 2월 18일 주택 A(조정대상지역)를 매입하고 2022년 7월 21일 주택 B(조정대상지역)를 매입한 경우 A주택은 언제까지 매각해야 대체취득에 따른 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있을까?

대체취득에 따른 일시적 2주택 비과세 요건은 아래와 같다. ▲거주자일 것 ▲종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득 ▲종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야) ▲다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것 ▲다만, 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역내 신규주택을 취득한 경우에는 - 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 전입신고할 것 - 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

위 상담사례의 경우 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 취득한 경우에 해당한다. 따라서 신규정에 따라 B주택의 취득일로부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 전입신고 해야 하며, A주택을 1년 내 매각한다면 대체취득에 따른 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다.

만약 신규주택에 기존임차인이 있다면 어떻게 달라질까?

기존임차인을 바로 퇴거시키지 않아도 된다. 신규주택에 기존 임차인이 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되는 경우에는 전소유자와 임차인간의 임대차계약종료시까지 전입 및 전입신고하면 된다.

다만 그 기간연장은 2년을 한도로 하며, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차 계약은 인정하지 않는다.

신규주택에 전입 후 거주기간은 얼마만큼 유지해야 할까?

기획재정부 예규 등에 따르면 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려해 사실판단할 사항이라고 판단하고 있다 (기획재정부조세법령운용과-592, 2021.7.6, 사전-2021-법령해석재산-1005, 2021. 8.12.).

일시적 2주택자가 같은 날 주택을 양도하고 취득한 경우에는 전입의무가 있을까?

종전 주택 양도 후 신규주택을 취득한 것으로 보아 1년 내 전입의무는 없는 것으로 보인다(법령해석재산-421, 2016.11.15.).

6. 양도세 중과세 적용시 분양권을 주택수에 포함

2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 다주택자가 조정대상지역내 주택 양도시 양도소득세중과를 위한 주택수 계산에 분양권을 포함하여 계산하도록 개정됐다. 적용대상 분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분부터 적용된다.

7. 단기양도세율 강화

양도물건이 조정대상지역내 주택이거나 비사업용토지인 경우, 미등기인 경우에는 적용세율과 단기양도세율을 비교해 큰 금액을 과세한다.

조정대상지역내 주택인 경우에는 2주택자 이상이 매각을 하면 일반세율(6~45%)에 20%p를 추가과세하고, 3주택자 이상이 매각을 하면 일반세율(6~45%)에 30%p를 추가과세한다.

비사업용토지인 경우에는 일반세율(6~45%)에 10%p를 추가과세하며, 미등기인 경우에는770%를 과세한다.

단기양도세율은 다음과 같습니다. 주택, 입주권, 분양권의 경우 1년 이내 단기양도는 70%, 2년 이내 단기양도는 60%가 적용된다. 기타의 경우에는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%가 적용된다. 지방소득세 (양도 소득세의 10%)가 별도로 과세 된다.

분양권의 경우 1년 미만 70%가 적용되는데, 1년 이상 보유한 경우라도 60% 고율세금이 적용되므로 주의할 필요가 있다.

조정대상지역내 주거용 오피스텔 분양권을 파는 경우에 양도세는 어떻게 적용될까?

주택법에 따른 조정대상지역내 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우에는 고율의 세금이 부과되지만 주거용 오피스텔 분양권의 경우 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 6~45%의 세율이 적용될 것으로 보인다(기획재정부조세법령-840, 2021.9.30.).

8. 주말농장 세금폭탄

주말농장은 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물 등을 경작하는 곳을 말한다. 주말농장과 관련해 세대원 전부를 기준으로 1000㎡미만까지 농지를 소유할 수 있다.

주말농장은 2003년 1월 1일 이후 시행됐으므로 2003년 1월 1일 이후 발급받은 농지취득자격증명으로 취득한 농지여야 한다. 따라서 주말·체험영농용 농지취득에 따른 농지취득자격증명원을 발급받지 못한 경우에는 적용되지 않는다.

주말농장은 2021년 12월 31일까지 양도분에 대해서는 실제 재촌·자경여부와 관계없이 사업용토지로 보아 양도세 일반세율(6~45%)을 적용했다.

그러나 세법의 개정으로 2022년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 재촌·자경 간주특례를 적용받지 못하게 됐다. 앞으로는 실제 재촌·자경하는 경우에 한해 사업용토지를 인정받을 수 있다.

재촌·자경하지 못한 비사업용 토지(농지)는 중과세율(일반세율 + 10%p)을 적용받게 된다.

다만, 2022년 1월 1일 이후 양도하더라도 수용되는 농지 중 2021년 5월 4일 전에 사업인정고시된 사업을 위해 수용되는 농지는 종전규정에 의하여 사업용토지로 무조건 인정받게 됩니다.

9. 장기임대주택과 거주주택 비과세 혜택 평생 1회로 축소

양도일 현재 장기임대주택과 거주주택을 보유한 거주자가 거주주택(2년 이상 보유 및 2년이상 거주)을 양도하는 경우 장기임대주택은 주택으로 보지 않고 거주주택을 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

2019년 2월 12일 이후 거주주택 취득분부터는 생애 한 차례만 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다.

장기임대주택을 소유하고 있는 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용될까?

장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 거주주택에 대해 일시적2주택 비과세 특례가 적용된다.

주택을 상속을 받는 경우에도 기존주택에 대해 일시적 2주택 비과세 특례가 적용될까? 일시적 2주택 상태에서 상속을 받거나 상속을 받은 후 일시적 2주택이 된 경우 모두 상속주택에 불구하고 일시적 2주택 특례규정이 적용된다.

다만, 상속주택에 해당되지 않는 후순위 상속주택을 상속받은 경우에는 1세대3주택이 돼 특례규정을 적용받을 수 없다(법규재산2013-96, 2013.3.20.)

위 특례가 중복적용될 수 있을까? A주택(장기임대주택), B주택(거주주택)을 보유하고 있는 거주자가 C주택(상속주택)을 상속받은 상태에서 거주주택(B)을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(D)을 취득한 경우로 D주택을 취득한 날로부터 1년 내(2년 또는 3년)에 B주택을 양도하는 경우 중복적용이 안돼 양도세 비과세는 적용받을 수 없다.