윤석열 정부가 양도세 규제를 폐지했다. 어떻게 바뀌는지 살펴보자. 

1. 1세대1주택 양도세 비과세 보유기간 및 거주기간 리셋조항 폐지

2022년 5월 9일 양도분까지는 다주택자가 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유기간과 거주기간을 기산했다. 하지만 2022년 5월 10일 양도분부터는 주택수와 관계없이 주택을 실제 보유하고 거주한 기간으로 계산한다.

1세대1주택 양도소득세 비과세요건은 다음과 같다. ▲거주자인 1세대가 국내에 주택을 소유할 것 ▲2년 이상 보유할 것(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야) ▲미등기 양도자산, 고가주택(12억 초과)이 아닐 것 ▲주택의 부수토지는 도지지역 내는 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역·수도권내 토지로서 주거·상업·공업지역은 3배, 도시지역 밖은 10배) 이내

그런데 2021년 양도분부터 2022년 5월 9일 양도분까지는 주의할 점이 있다. 2주택 이상을 보유하다가 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간 및 거주기간을 기산한다. 이 내용을 ‘리셋조항’이라고도 한다.

증여와 용도변경으로 인해 최종적으로 1주택을 보유하게 된 경우에도 마찬가지로 보유기간을 기산한다(2021년 2월 17일 이후 증여 또는 용도변경하는 분부터 적용).

다만, 세대분리, 멸실은 포함하지 않는 걸로 보인다. 2020년 12월 31일까지 최종 1주택을 양도하는 경우 위 비과세요건을 맞추기만 하면 되지만 2021년 이후 양도할 경우 보유기간 계산이 특이하게 계산되는 점을 주의해야 한다.

만약 취득당시에는 비조정대상지역으로 거주요건이 없었으나 보유기간 재기산시점에는 조정대상지역인 경우 거주를 해야 비과세를 받을 수 있나?

취득당시 비조정대상지역에 소재하던 주택은 거주요건이 없었으므로 보유기간이 재기산되더라도 1세대1주택 비과세 판단시 거주요건은 다시 적용하지 않는다(서면2021-법규재산-3490, 2022년 2월 23일).

당연한 말이지만 리셋조항에도 불구하고 2017년 8년 2일 이전에 취득한 1세대1주택 비과세 판정시 해당 주택은 거주요건을 적용하지 않는다(기준-2021-법령해석재산-109, 2021년 6월 29일).

2. 양도세 중과 한시 배제

2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 양도분까지는 양도세 중과가 한시적으로 배제된다.

양도세 중과란 무엇일까?

다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 양도세가 중과세된다. 2주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 20%p 가산해 과세하고, 3주택자 이상인 경우 일반세율 (6~45%)에 30%p 가산해 과세한다.

다만, 광역시 군 지역, 경기도·세종시 읍·면지역, 기타 도지역의 경우 조정대상지역에 해당되더라도 기준시가 3억원 이하인 주택은 양도세 중과세가 적용되지 않는다.

예를 들어 평택시 포승읍 포승면 소재 주택이라면 기준시가 3억원 이하의 주택의 경우 조정대상지역임에도 양도세 중과세가 적용되지 않는 것이다.

또한 양도세가 중과되면 최대 30%(연 2%)에 이르는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없 다.

3. 이사 등으로 인한 일시적2주택 비과세 요건 완화

2022년 5월 9일 양도분까지 적용되는 대체취득에 따른 일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같다.

▲거주자일 것 ▲종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 ▲종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야) ▲다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것 ▲다만, 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역내 신규주택을 취득한 경우에는 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 전입신고할 것, 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

2022년 5월 10일 양도분부터는 다음과 같이 변경된다.

신규주택 전입요건이 삭제되고, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 양도기한을 1년에서 2년으로 완화했다.

▲거주자일 것 ▲종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 ▲종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야) ▲다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것 ▲다만, 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역내 신규주택을 취득한 경우에는 신규 주택의 취득일부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것