[금융경제신문=박일규 기자] 국토교통부는 16일 윤석열 정부 첫 주택공급대책으로 향후 5년 공급 계획과 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한 '국민 주거안정 실현방안'을 관계부처 합동으로 발표했다.

이번 부동산 정책의 핵심은 ‘선호도가 있는 곳’에 ‘품질 높은 주택’을 ‘신속’하게 ‘공급’한다는 데 있다. 

주택시장 안정과 주거환경 개선을 위해서는 선호도 높은 도심에서 양질의 주택이 충분히 공급될 필요가 있지만 과도한 규제, 불충분한 사업지원, 공공주도 공급으로 재개발·재건축 등 민간 도심 정비사업은 크게 위축 돼 있다.

이에 국토교통부는 택지확보가 어려운 도심에서는 재개발·재건축 등 민간정비사업이 신축주택을 대규모로 공급하는 가장 유력한 수단으로 판단, 국민주거 안정 실현 5대 전략을 내세웠다.

◇ 정비사업으로 도심주택 공급 확대

국토교통부는 향후 5년간 신규정비구역 지정을 전국 22만호, 서울 10만호로 확대한다. 지자체와 협력을 강화해 정비구역 신규 지정을 활성화하고 관련 제도개선도 병행한다는 것이 국토부의 설명이다. 

또한 장기간 시간이 소요되는 정비사업에서 정비계획 가이드라인을 의무적으로 사전제시 해 구역지정 소요 기간을 5년에서 2년으로 대폭 단축한다는 계획이다.

그간 재건축 실현에 발목을 잡았던 ‘재건축 초과이익환수제’도 완화 될 예정이다. 국토교통부는 환수 부과기준을 그간 시장상황 변화에 맞게 조정하고 실수요자 배려, 공공기여 인센티브 등도 고려 중인데, 면제금액 상향, 부과율 구간 확대할 예정이다.

장기 보유 중인 1세대 1주택자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 감면해 실수요자 부담 완화, 공공임대주택 및 역세권 첫집 등 공공분양 기부 채납분은 부담금 산정시 제외하며 1세대 1주택 고령자 의 경우 상속, 증여, 양도 등 해당주택 처분 시까지 부담금 납부 유예한다는 것으로 세부 내용은 다음 달에 발표된다.

재건축 안전진단 통과의 큰 걸림돌로 꼽혔던 구조안전성의 비중을 50%에서 30~40%로 줄이고, 주거환경 설비노후에 배점을 상향한다.

적정성검토도 개선된다. 공공기관 적정성 검토는 지자체가 요청하는 경우에만 시행하는 방안으로 개선 될 예정으로, 정비구역 지정권자(특·광역시장 등)에게 국토부와 협의를 거쳐 권한을 부여한다.

또한 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있는 ‘사업시행자 지정방식’을 통해 정비 사업이 보다 체계적으로 추진될 수 있도록 하고 조합 운영 등의 투명성을 강화하기 위한 지원 및 제도 개선 등도 추진된다.

도심복합사업도 개편된다. 국토부는 역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합된 창의적 개발이 활성화 수 있도록 ‘민간 도심복합사업’을 신규 도입(｢도심복합개발법｣ 제정, ‘22.12)하고 ‘23년 상반기 중 공모에 착수할 계획이다.

이 모델은 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력하여 도심, 부도심, 노후역세권 등에서 복합개발을 신속히 추진하는 사업이다.

편리한 교통으로 상업 문화 거점이 될 수 있으나, 낙후·저이용 된 지역은 첨단산업 중심의 '성장거점형'으로, 노후 역세권, 준공업지 등은 ‘주거중심형’으로의 개발을 유도하고, 공공사업 수준의 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준완화 등 인센티브를 적용하면서, 필요시 규제특례를 부여하여 도시 경쟁력을 강화하는 계획이다.

◇ 교통편리, 풍부한 인프라가 제공 된 주거 환경 조성 

안정적인 중장기 공급 기반을 확보하기 위해 내년까지 15만호 내외 신규 택지 후보지를 발굴한다(10월부터 순차 발표). 수도권 및 지방의 수요가 높은 곳에 지정하되, 산업 단지, 도심․철도 인접지역 중심으로 적정 규모 발굴해 철도역 인근에 지정시 개발밀도를 높이는 Compact-city 콘셉트를 적용하는 등 교통계획과 연계된 개발 추진한다. 철도역 접근성 등에 따라 점진적으로 개발밀도를 높이고 주변부 연결성도 강화하여 교통망과 연계된 주거환경 조성하려는 의도다.

신도시 정주환경도 개선된다. 3기 신도시 등은 GTX-A 조기 개통(2024년 6월 이전), B·C노선 조기 착공 등 주요 교통사업을 신속히 이행하고, 도첨산단 중복지정(2023년 하반기), 개발밀도 확대 등을 통해 경쟁력을 제고 할 계획이다.

2기 신도시 등 기존 신도시 128개 지구는 8월부터 시행한 교통여건 개선을 위한전수 조사를 통해 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정 등 맞춤형 개선대책을 마련해 다음 달부터 시행한다.

1기 신도시의 경우, 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립할 예정이다.

또한, 지방권은 광역 교통체계가 상대적으로 충분치 않고 중·소·대도시간 연결성도 부족한 점을 감안해 메가 시티를 중심으로 광역철도 선도 사업과 방사형 순환도로망 구축 등을 가속화 할 계획이다.

지방도 주거 환경 열악지역 정비를 활성화하기 위해, 그간 수도권 위주로 추진돼 왔던 공공재개발, 공공도심복합사업 등을 지방의 사업 여건에 맞춰 개선한다.

또한 재해우려가 있는 반지하·고시원 등 재해취약주택에 대해서는 주거복지망 강화 등 입체적인 접근을 토대로, 연말까지 종합적인 해소방안을 마련할 계획이다.

◇ 통합심 전면도입, 절차 개선으로 주택공급 시간 단축

행정 절차의 중복·지연을 최소화하고 유사 절차의 통합 및 운영 합리화 등 제도 개선을 추진하기 위해 통합 심의를 민간 정비 및 도시개발사업에도 도입한다.

또한 100만m2 이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하고 정비사업 변경 시 총회 등 동일 절차는 일괄 처리한다.

가용지가 부족한 도심에 신속하게 주택을 공급할 수 있는 소규모 주택사업에 대한 지원도 강화해 나간다.

현재 단일 공동주택 단지에서만 추진가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용하여 개발밀도를 높이는 등, 소규모 정비에 대한 금융·세제지원 및 절차 간소화 등을 추진한다.

아울러, 도시형생활주택은 1~2인 가구 수요 및 유연한 주거 공간활용이 가능토록 총 세대수를 현행 300세대에서 500세대까지 늘리고 투룸 비중을 현행 전체 세대의 3분에 1 에서 2분에 1까지 상향할 예정이다.

◇ 끊어진 주거사다리 복원
 
‘청년원가’ 및 ‘역세권 첫집’으로 청년 및 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등에게 폭넓게 분양 기회를 제공한다. 

청년원가 및 역세권 첫집은 공공택지, 도심정비사업 용적률 상향 기부채납 물량 등을 활용해 시세에 70% 이하 건설원가 수준으로 공급되고 저리의 초장기 모기지가 지원되는 공공분양 주택이며 저금리로 최대 40년까지 장기 대출이 가능하다.

무주택자들을 대상으로 일정기간(최장 10년) 임대 거주 후 분양여부를 자유롭게 선택할 수 있는 ‘(가칭) 내집마련 리츠주택’도 도입 된다. 입주자 선택권 및 리츠사업자 사업여건 개선 등을 위해 조기분양이 허용된다. 

분양가의 절반을 입주시 보증금으로 선납하고 나머지 절반은 분양 전환시 감정가로 납부하는 방식이며 12월 시범사업 계획이다.

◇ 주택품질 확보

층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고한다. 국토부는 층간소음 완화를 위해 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등의 인센티브를 제공하는 한편, 저소득층, 유자녀 가구에 소음저감 매트 설치 지원(무이자 혹은 1% 융자 지원)을 추진한다.

아울러, 세대당 1.0~1.2대를 주차하는 법정기준을 갖춘 주택이 공급되도록 추가 비용은 분양가에 가산 할 계획이다.

무주택 서민, 취약계층 등을 위한 공공임대주택 및 부담 가능한 공공분양주택 가구공급을 22년 132만에서 27년까지 175만으로 늘리고 주거급여 지원도 단계적으로 확대한다.

아울러 공공임대주택 면적과 재건축·리모델링 등으로 내·외부 품질을 개선하면서, 민간 분양주택 매입 후 임대주택으로 공급하는 사업 등을 추진할 계획이다.

원희룡 국토교통부 장관은 “이제는 공급 정책을 과거의 물량 위주에서, 주택의 품질, 정주환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”며 “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고, 국민들께 내집 마련의 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중해나가겠다”고 밝혔다.

또한 “금번 대책에 많은 법률 개정 과제가 포함된 만큼, 국민의 주거안정 달성을 위해 국회 차원의 적극적 관심과 협조를 요청 드린다”고 말했다.