대체취득에 따른 일시적 2주택 양도소득세 비과세 적용사례다. 좀 더 설명하자면 조정대상지역내 주택(A)을 보유한 상태에서 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역내 주택(B)을 추가로 취득했지만 B주택이 2018년 9월 13일 이전에 취득한 분양권인 경우에 대한 세무상담 사례다.

기존주택 A는 2016년 6월 17일 취득했다. 신규주택 B는 2017년 5월 24일 타인으로부터 분양권을 매수하고 2019년 12월 16일 잔금을 치렀으나 준공이 안 돼 아직 입주를 하지 않은 경우다.

A주택은 언제까지 매각해야 대체취득에 따른 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있나?

(1) 분양권을 매매한 경우 취득시기

분양권을 매매한 경우 취득시기는 준공일과 잔금청산일 중에 나중에 도래한 날이 된다. 따라서 이 사례는 2019년 12월 17일 이후 취득한 사례다.

(2) 경과규정(2018년 9월 13일 이전 취득분 및 계약체결분)

그러나 2018년 9월 13일 이전 취득분 및 계약체결분에 대해 시행령 부칙에서 구제조항을 두고 있다. 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 규정에 따른다.

① 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1 세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득한 경우

② 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1 세대가 2018년 9월 13 이전에 조정대상지역에있는 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우

제 2 조 【1 세대 1 주택 비과세 요건에 관한 적용례 등】

① 제 155 조 제 1 항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제 155 조 제 1 항의 개정규정 및 이 조제 1 항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1 세대가 2018 년 9 월 13 일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이항에서 같다)을 취득한 경우

2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1 세대가 2018 년 9 월 13 일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우

(3) 대체취득에 따른 일시적 2 주택 비과세 요건

대체취득에 따른 일시적 2주택 비과세 요건은 아래와 같다(소득세법 시행령 155조).

① 거주자일 것

② 종전의 주택을 취득한 날부터 1 년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고

③ 종전주택은 양도일 현재 1 세대 1 주택 비과세 요건을 충족할 것(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우 보유기간 중 거주기간이 2 년 이상이어야)

④ 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

⑤ 다만, 조정대상지역내 종전주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역내 신규주택을 취득한 경우에는 2년 이내에 종전주택을 양도할 것

(4) 결론

위 상담사례의 경우 2019년 12월 17일 이후 주택을 취득했으나 2018년 9월 13일 이전에 분양권을 취득해 경과규정(부칙)을 적용할 수 있는 사례에 해당한다.

따라서 구규정에 따라3B 주택의 취득일(준공일과 잔금일 중 나중에 도래한 날)로부터 3년 이내에 A주택을 매각하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있을 것으로 판단된다. A주택은 2017년 8월 2일 이전에 취득했으므로 거주요건은 채우지 않아도 된다.

다만, 2018년 9월 13일 (또는 조정대상지역 공고) 이전에 분양권을 취득했더라도 분양권이 오피스텔 분양권인 경우 (2022년 10월 19일 이후 종전주택 양도시) 일시적2주택 허용기간은 2년을 적용한다(서면-2022-부동산-1656, 2022.12.13.)