3일 ‘2023년도 국토교통부 업무보고’ 중 부동산 분야 정책 과제로 아파트 분양시장 제도 개선이 눈에 띄게 큰 변화를 맞게 됐다.

지난해 지속된 주택 시장 침체와 미분양 급증, 경기둔화 우려 등이 고려돼 시장 연착륙 일환으로 서울 등 수도권에 잔존한 규제지역 해제와 청약시장에 규제 완화책이 집중됐다. 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 주택 공급 단계부터의 물량 적체를 줄이는 등 수요 진작과 전매규제로 막혀있는 판로를 뚫어주는 대책 등이 마련된다.

현재 서울 전지역, 과천, 성남(수정‧분당), 하남, 광명이 투기과열지구‧조정대상지역으로 지정돼 있고, 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 서울 18개구 309개 동과 과천‧하남‧광명시 13개 동이 지정돼 있는데, 서울 강남 3개구와 용산 등 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 전격 해제된다.

규제가 풀린 지역은 다주택자 양도세와 취득‧종부세 중과와 2주택 이상 보유세대의 주택담보대출 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구입 진입장벽과 제한이 완화될 전망이다.

규제지역 해제로 민간택지 분양가상한제 적용지역이 더불어 감소함과 동시에 해당지역의 분양권 전매제한도 수도권 최대 10년→3년으로, 비수도권은 최대 4년→1년으로 완화(2023년 3월)돼 매각불가 장기화로 인한 환금성 제약에서 자유로워진다.

더불어 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 2~5년 실거주 의무가 폐지(법 개정 추진) 되며 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 퇴로가 열리게 됐다.

종전 수분양자에게도 관련 제도 개선이 소급 적용되며 거래절벽을 나타냈던 분양권 전매 거래시도가 서울을 중심으로 소폭 증가할 전망이다. 실제 2023년 1월 1일 기준 전국 아파트 분양권 전매(계약일 집계 기준)거래량은 2020년 10만3366건에서 2021년 5만4974건, 2022년 2만5133건으로 급감했고 같은 기간 서울은 2020년 899건, 2021년 264건, 2022년 64건으로 크게 감소한 바 있다.

한편, 중도금대출 보증 분양가 상한기준(현행 12억원)과 특별공급 배정 분양가 상한기준(현행 투기과열지구 9억원)을 폐지해 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출(2023년 3월) 및 특별공급(2023년 2월)이 가능해지고, 처분조건부로 청약 당첨된 1주택자에 부과되는 기존주택 처분의무도 폐지(2023년 상반기)될 예정이다.

분양가 총액이 비교적 높았던 서울 일대에 특별공급 배정물량의 증가 기대와 함께 중도금 집단대출 관련 금액상한 폐지로 서울 및 수도권 일대 인기지역과 사업지에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있겠다. 그러나 기준금리 인상에 따른 중도금 집단대출 이자가 7%대를 기록하는 등 여신부담이 상당하다는 점에서 2020~2021년 수준의 단기 청약수요 확대나 호황 기대는 제한적이다.

무순위 청약의 당해지역 거주요건 폐지에 이어 유주택자도 무순위 신청을 허용(2023년 2월) 하면서 자본여력이 있거나 낡은 주택을 교체할 목적의 1주택 갈아타기 수요의 진입을 기대할 만 하다. 다만 이로 인한 큰 폭의 미분양 감소는 한계가 있고, 지역 내 공급과잉 우려가 낮거나 차액기대가 확실한 알짜 무순위 사업지에 수요가 집중되는 현상이 뚜렷할 전망이다.