[금융경제신문=민경미 기자] 2023년 새해가 밝았다. 지난해 하반기부터 얼어붙었던 부동산 시장에 온기가 좀 돌까? 현재 건설업계는 물론이고 공인중개소, 이사업체, 인테리어업계, 가구시장까지 덩달아 혹한기를 맞이한 상태다.

그러나 이런 위기를 기회로 만드는 사람들도 있다. 세상을 정확하게 꿰뚫는 안목을 가지고 빠르고 정확한 결정을 하는 사람이 리더의 자리에 있다면 그 조직은 번성하게 된다.

뉴빌드는 인테리어가 사업의 중심체다. 남경엽 뉴빌드 대표는 현재의 사업에만 만족하지 않는다. 남 대표는 앞으로 리모델링 시장이 더욱 커질 것을 예견하고 새로운 사업에 도전장을 던졌다. 미래를 선도할 업체를 선별해 양해각서(MOU)를 체결하고 커머스 시장에도 진출하는 등 새로운 먹을거리 개척에도 열심이다. “60%만 준비되면 실천하라”고 강조하는 남경엽 대표에게서 ‘2023년 나의 청사진’을 그리는 방법을 배워보자.

<다음은 남경엽 뉴빌드 대표와의 일문일답>

1. 리모델링을 하면 돈을 벌 수 있나?

리모델링을 하면 돈을 벌 수 있다. 오래 되고 낙후된 건물을 무조건 철거하고 신축하는 것은 한계가 있다. 현재 건축법상, 신축을 하는 것보다 리모델링을 해야 훨씬 효과적인 건물들이 많다. 예를 들면 2종일반 건물은 용도에 따라 건폐율 60%에 용적률 200%가 일반적이다.

그런데 과거에 지역에 따라서 용적률이 완화된 곳이 있다. 용적률이 200%여야 하는데 220~230%인 곳이 있다. 용적률이 원래 높았는데 법이 바뀌면서 완화시켜주거나 한시적으로 용적률을 완화시켜 준 지역이 있다.

현재 건물을 멸실하고 신축을 하면 현재 건축법을 따르게 된다. 증축이나 면적을 추가한다면 현재 건축법을 따라야 하는데 리모델링을 하게 되면 현재의 면적을 그대로 다 찾을 수 있다. 임대나 매매 시 가장 중요한 것은 건물의 면적이다. 면적 당 임대수익률이 나오고 면적당 ㎡(평)당 가격이 산출되기 때문에 면적이 제일 중요하다.

리모델링을 하게 되면 신축하는 것보다 비용 면에서 돈을 더 벌 수 있는 구조를 만들 수 있다. 리모델링 수요가 더 많아질 것이기 때문에 앞으로 뉴빌드는 이 사업을 진행할 것이다.

현재 금리가 너무 높고 공사비가 올라갔기 때문에 신축에 대한 부담이 너무 크다. 공사금을 대출 받는데 그 이자도 금리가 높으니까 부담스러운 것이다. 리모델링은 신축 대비 30~70%의 비용밖에 안 들어간다. 실질적인 공사비가 줄어드니까 이자 비용도 줄어든다.

리모델링은 현재 건물에 새로운 생명을 불어넣는 것이다. 정리하자면 신축 대비 금액이 싸고, 기존 용적률이 높다면 다 찾을 수 있고, 임대료를 더 받을 수 있다.

2. 리모델링을 할 때 주의할 점은?

리모델링할 건물을 매입을 해야 할 상황이라면 건물의 상태와 엘리베이터가 들어갈 수 있는 구조의 건물인지를 살펴봐야 한다. 만약 내가 갖고 있는 건물에 엘리베이터를 넣을지를 검토해야한다면 평면상으로 엘리베이터를 넣을 수 있는 구조인지, 전문가와 상담해야 한다. 건물 전체에 대해 통합적으로 확인할 수 있는 곳에 가서 상담 받는 게 제일 좋다.

엘리베이터의 유무에 따라 층별로 임대료가 달라진다. 엘리베이터가 있으면 고객들이 올라가기 편하기 때문에 임대료 차이가 줄어든다. 예를 들어 1층 임대료가 1000만원일 경우 엘리베이터가 있으면 700만원인데 없으면 400만원이다.

건물을 리모델링할 때는 통매각이나 임대다. 임대는 통임대와 구분임대로 간다. 임대료가 어떠냐에 따라서 건물을 매각하거나 운영할 때 수익률이 결정된다. 그 임대료에 결정을 미치는 게 같은 조건일 때 면적과 엘리베이터 유무다.

3. ‘뉴빌드TV’라는 유튜브를 운영하고 있다. 운영하는 이유와 유튜브를 하기 전과 달라진 점이 있다면?

알아보는 사람이 많다. 동종업계 사람들은 거의 다 안다. 누군가 나를 알아보는 게 좋은데 한편으로는 행동거지를 조심해야겠다는 생각도 든다. 사업적으로 도움이 많이 된다. 인테리어 전문가라는 인식이 있어서 그만한 대우를 시장에서 받고 있다. 고객도 그만한 돈을 지불할 가치가 있다고 생각한다.

유튜브를 하려고 하는 사람이 있다면 지속적으로 꾸준히 해야 한다. 업종을 가리지 않고 재밌어야 하고 정보전달을 해야 한다. 내가 하고 싶은 영상이 아니라 그 영상을 보려는 사람의 니즈에 맞는 영상을 찍어야 한다. 홍보가 필요한 사업을 하려는 사람은 무조건 유튜브를 해야 한다. 유튜브는 훌륭한 홍보 채널이 될 수 있고, 개인이나 기업을 브랜드화 시킨다.

유튜브를 하면서 사명감도 생겼다. 인테리어 분야에서만큼은 저보다 구독자 많은 사람이 별로 없다. 15만 유튜버다. 시장을 바꿀 수 있다고 생각을 한다. 리모델링은 구축을 소비자들이 원하는 것으로 바꾸는 것이다.

건설사들이 고객이 원하는 방향과 상관없이 틀에 박힌 매뉴얼과 옛날 것을 고집한다. 고객이 원하는 조명과 공간의 쓰임, 마감재 등이 시장과 다른 방향으로 가고 있다.

건설사, 시행사, 조합장들이 제 유튜브를 많이 보는데 리모델링 시장이 서서히 바뀌고 있다. 제 목소리가 모델하우스에 반영 되면 뿌듯하다. 주거문화를 개선하든데 작게나마 역할을 하고 있는 것 같다.

서울에 있는 모 리모델링 조합에서 뉴빌드 TV를 보고 뉴빌드와 CM계약(Construction Management;건설사업관리)을 체결했다. CM이란 건설공사에 대한 기획부터 타당성조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리 등의 업무를 맡는 것이다.

4. 요즘 불경기다. 특히 부동산업계가 불경기인데 이 어려움을 어떻게 극복하고 있나?

부동산 업계 특히 인테리어 쪽은 폐업이나 정리해고한 곳이 많다. 세무사한테 전화하면 폐업 신고가 엄청 많다고 한다. 부동산 경기가 안 좋으니까 일 자체가 없다. 매매가 일어나지 않으니 이사를 안 가고 인테리어를 안 한다. 심리적 위축 때문에 인테리어에 1억원을 투입하려는 사람은 5000만원을 쓰고, 5000만원을 투입하려던 사람은 인테리어를 미룬다.

그럼에도 불구하고 이럴 때일수록 버티고 살아남아야 한다. 3가지를 실천하고 있다. 첫 번째는 조금 더 영업을 하기 위해서 사람들을 많이 만난다.

두 번째는 유튜브를 더 열심히 하고 있다. 유튜브는 진정성이 중요하다. 일을 맡길 때는 ‘저 사람이 전문가고 저 사람에게 일을 맡겼을 때 적어도 사기는 안 당하겠다’라는 신뢰가 생겨야 한다. 유튜브는 신뢰를 쌓아가는 과정이다.

세 번째는 자생력을 가져야 하기 때문에 디벨로퍼 사업을 추진하고 있다. 인테리어 사업은 누군가 일을 줘야만 할 수 있는 사업이기 때문에 창조적인 것을 만들려고 한다. 건물을 매입해 인테리어를 하고 매각을 하면서 차익이 생기게 할 것이다.

5. 최고의 가성비 인테리어를 하는 방법은? 적은 금액으로 내 집을 호텔처럼 꾸미는 노하우가 있다면?

가장 중요한 세 가지는 조명과 전체적인 컬러 스킴(색채의 기능을 효과적으로 활용하기 위한 계획), 스타일링이다.

우리가 호텔을 좋아하는 이유는 은은하고 고급스럽기 때문이다. 그게 다 조명 때문이다. 직부등을 없애고 간접등과 매입등, 사이드램프와 플로스 조명 등을 이용해서 공간을 연출하면 좋다. 조명은 큰돈이 드는 게 아니다.

컬러 스킴은 그 공간의 전체적인 칼라가 어떤가에 따라서 느낌이 달라지는 것을 말한다. 요즘은 모던이 대세라 흰색을 많이 쓴다. 컬러 스킴은 흰색 벽지를 쓰거나 색깔 벽지를 쓰거나 어차피 돈은 똑같이 들어간다. 어떤 색깔의 벽지를 쓰느냐에 따라 느낌이 달라질 뿐이다. 소형 평형일 경우 밝은 톤을 써야 한다.

스타일링은 홈퍼니싱이다. 홈퍼니싱이란 홈(home:집)과 퍼니싱(furnishing:단장하는)의 합성어다. 가구나 조명, 벽지, 침구, 카펫, 인테리어 소품을 이용해 집안을 꾸미는 것을 뜻한다. 인테리어를 잘해놓고도 그 집이 안 예쁜 이유가 있다. 예를 들어 인테리어는 모던으로 해놨는데 가구는 예전에 쓰던 엔틱 스타일을 가져오면 안 맞는 것이다. 탁자, 의자, 소파 등이 그 공간에 맞게 연출이 돼야 한다.

만약 100만원으로 가구 다섯 개를 사야 한다면 네 개는 10만원 짜리를 사고 나머지 한 개는 60만원짜리 좋은 걸 산다. 시간이 지나 돈이 생기면 10만원짜리였던 것 중에 하나를 골라서 60만원짜리로 교체하면 된다. 무조건 돈을 1/n을 하지 말고 중요하다고 생각하는 것에 돈을 들이고, 조금씩 바꿔나가야 한다.

6. 욕실과 주방을 중요시 여겼다. 요즘은 어떤가?

예전에는 여자들만 욕실과 주방을 선호했는데 코로나19 이후로 남자들도 여자들과 관심사가 똑같아졌다. 집에 있는 시간이 많아지니까 그런 것 같다. 2021년과 2022년 중반까지만 해도 부동산이 뜨겁다 보니 욕실과 주방 인테리어에 대한 문의가 많았다.

구축 아파트는 현재 사람들이 좋아하는 라이프스타일과 많이 동떨어졌다. 그래서 라이프스타일에 맞는 레이아웃을 가장 신경 쓴다. 예를 들면 최근에는 고객들이 거실 쪽을 바라보면서 요리를 할 수 있는 대면형 주방을 요구한다. 안방이나 욕실을 더 넓혀 달라는 요구도 있다. 본인의 개성과 니즈, 가치, 라이프스타일에 따라서 평면 레이아웃이 바뀌는 것이다.

예전에는 나이 든 분들이 인테리어를 많이 했는데 요즘은 젊은 층이 더 많은 돈을 들여서 인테리어를 한다. 집에 대한 가치가 높아졌고, 가치가 있다고 생각하는 것에는 돈을 아끼지 않기 때문이다.

7. 단독주택의 경우 고객의 취향이 너무 반영되면 나중에 팔 때 잘 안 팔린다는 말이 있는데 단독주택 인테리어에 대한 꿀팁을 알려 달라.

디자이너의 의견을 많이 따라줬으면 좋겠다. 단독주택도 좋은 재테크 상품이 될 수 있다고 생각한다. 재테크 상품이 되지 못하는 첫 번째 이유는 계획단계부터 잘못됐기 때문이다. 동네 설계사를 찾아가서 설계하는 게 일반적이다. 설계 자체를 인테리어 회사가 더 잘한다고 생각한다. 건축이라는 것은 엄청 큰 맥락에서 전체를 관장해야 하는 것이다. 그 중의 하나가 평면일 뿐이다.

예전에는 건축사무소의 건축형태만 뽑았다. 동선도 안 맞고 레이아웃도 이상한 경우가 있다. 단독주택이 많이 외면당하는 게 초기 설계 단계의 계획이 안 되는 경우가 많다.

두 번째 이유는 판매의 수단 보다는 거주의 목적이 크기 때문에 본인만 좋을 대로 꾸미려고 한다. 부동산 전문가와 상담하면서 부동산 가치적인 측면에서 나중에 수익을 낼 수 있는 형태로 생각을 전환한다면 좋은 상품이 되지 않을까 생각한다.

8. 최근 엠글라스와 MOU를 맺고 고품격 실내공간 만들기에 도전장을 내밀었는데 앞으로의 포부는?

자외선 100% 차단 단열필름 회사인 엠글라스가 두바이부터 시작해 해외시장 공략을 하고 있다. 엠글라스라는 회사가 설립된 지 얼마 안 돼서 국내 건설사에 납품을 못하고 있다.

전 세계에서 우리나라와 일본만 제품의 대한 가치보다 그 회사를 본다. 제품이 아무리 좋아도 신생기업은 못 믿는다. 해외에서는 제품의 가치를 본다. 그래서 전략적으로 엠글라스의 단열필름을 재건축, 재개발 정비사업의 조합원들에게 제공하려고 준비하고 있다. 냉난방비가 절감 되니 조합에서 좋아한다.

국내에서 해외로 나간 제품이 아니라 해외에서 잘 돼서 소문이 나서 국내로 들어온 경우다. 건축계의 방탄소년단(BTS)이다. 초기에 옵션으로 들어간 게 아니라 뒤에 정비사업을 하면서 들어가려고 하는 것이다. 신축 아파트의 옵션으로 들어가게 되면 초기 단계에서 계획이 될 수 있기 때문에 엄청난 확장이 될 것으로 예상된다. 거기에 뉴빌드의 역할이 있는 것이다.

이달에 네이버쇼핑에서 라이브커머스 첫 사업을 시작한다. 첫 방송 상품이 엠글라스 상품이다. 엠글라스 제품이 자외선과 적외선을 차단하기 때문에 노화방지와 피부미용에도 좋다. 자동차에도 선팅을 하는데 고가의 주택에 선팅을 안한다는 게 말이 안 된다고 생각한다. 집에 있는 시간이 많다면 커튼을 열어놓기 때문에 자외선을 많이 받게 된다.

삼성물산에 근무할 때 수많은 상품을 봤기에 안목이 생겼다. 엠글라스와 MOU를 체결한 이유는 엠글라스가 가치가 있기에 건축시장에서 성공할 것이라고 판단해서다.

9. 예비 창업주들이 어떤 리더십과 목표를 갖춰야 하나?

준비를 철저하게 많이 해야 한다. 그러나 ‘준비만 하다 끝나라’는 것도 아니다. 100%라는 것은 없다. 60% 이상 준비가 됐다면 행동으로 옮기는 결단력이 필요하다. 책상에서 세울 수 있는 목표는 한계가 있고 방향성이 달라진다고 생각한다. 생각하는 것과 실제는 다르다. 행동을 취하면서 방향성을 수정해서 가야한다.

창업을 한다는 것은 자기가 하고 싶은 것을 눈치 보지 않고 하는 것이다. 하는 만큼 돈을 벌 수 있다. 직장인은 아무리 일을 해도 받는 돈이 한계가 있다. 회사의 매뉴얼에 따라야 하고 회사에서 해야 될 일을 하는 것이다.

창업은 빨리 하면 할수록 좋다. 좌절하고 실패할 수도 있다. 나이가 들면 들수록 회복이 늦어진다. 가진 게 많을수록 잃는 것에 대한 부담 때문에 시작하기가 어렵다.

10. MZ세대가 ‘부의 추월차선’을 좋아하는데 선배로서 조언 한 마디 한다면?

돈을 빨리 버는 것과 돈을 쉽게 버는 것은 정말 다르다. 돈을 빨리 번다는 것은 열과 성의를 다해서 목표치까지 도달하는 시간을 최대한 줄이는 것이다. 엄청난 집중력과 노력을 해서 자기가 원하는 단기간에 노력에 대한 결과물을 빨리 얻는 것이다.

반면 돈을 쉽게 버는 것은 도박이나 마찬가지다. 정말 위험하다. 도박을 하는 근본적인 목적은 도박 테이블에서 잘만하면 짧은 시간에 몇천만원을 벌 수 있다는 것이다. 나의 노력과는 상관이 없다. 쉽게 벌기 보다는 준비를 잘해서 빨리 버는 것에 대해 집중하는 게 좋을 것 같다. 엑시트를 언제 하느냐가 중요하다. 목표를 정하고 달성하기 위해 노력을 하고 그 결과를 빨리 달성해야 한다.