정부는 2022년 9월 26일부터 지방권(세종 제외) 및 일부 수도권 외곽지역의 조정대상지역을 해제했다. 2022년 11월 14일부터 서울, 과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명 외에는 조정대상지역을 모두 해제했다.

이제는 서울 4 개구(강남, 서초, 송파, 용산)만 남겨두고 조정대상지역을 해제했다. 조정대상지역에서 해제되면 어떤 세제혜택이 있을까?

1. 증여취득세 중과 배제

다음의 요건을 모두 충족하는 주택을 증여하는 경우에는 취득세를 중과세합니다.

① 조정대상지역에 있는 주택 ② 시가표준액(공시가격) 3 억원 이상

다만, 다음의 경우에는 4.0%(국민주택규모이하는 3.8%)를 적용한다.

① 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우

② 비조정대상지역에 있는 주택인 경우

③ 시가표준액(공시가격) 3 억원 미만인 경우

조정대상지역에서 해제되면 증여취득세 중과세는 적용하지 않는다.

2. 양도세중과 영구 배제

다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 양도세가 중과세된다. 2주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 20%p 가산해 과세하고, 3주택자 이상인 경우 일반세율 (6~45%)에 30%p 가산해 과세한다.

중과세 적용일 경우 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%)도 적용되지 않는다. 다만, 광역시 군지역, 경기도·세종시 읍·면지역, 기타 도지역의 경우 조정대상지역에 해당되더라도 기준시가 3억원 이하인 주택은 양도세 중과세가 적용되지 않는다.

다시 말하면 조정대상지역에서 해제되면 어떤 주택을 팔더라도 양도세 중과세가 적용되지 않고 일반세율(6~45%)가 적용되며, 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제가 적용된다. 그런데 2022년 5월 10일~2024년 5월 9일까지 양도하는 주택은 조정대상지역임에도 불구하고 다주택자 양도세 중과규정이 한시적으로 적용되지 않고 있다(정부 발표안 기준).

3. 양도소득세 비과세 거주요건 소멸 1세대1주택 양도소득세 비과세요건은 아래와 같다.

① 거주자인 1세대가 국내에 주택을 소유할 것

② 2년 이상 보유할 것(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야)

③ 미등기 양도자산, 고가주택(12억 초과)이 아닐 것

④ 주택의 부수토지는 도지지역 내는 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역·수도권내 토지로서 주거·상업·공업지역은 3배, 도시지역 밖은 10배) 이내 취득당시 조정대상지역이 아니면 거주요건(2년)은 소멸되므로 2년 이상만 보유해도 1세대1주택 양도세 비과세가 적용된다. 주의할 점은 취득당시에 조정대상지역이었다면 조정대상지역에서 해제되더라도 2년 이상 거주요건은 채워야 한다.

4. 일시적2주택 양도세 비과세 유예기간 연장대체취득에 따른 일시적 2주택 양도세 비과세 요건은 아래와 같다.

① 거주자일 것

② 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고

③ 종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것(2017.8.3. 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야)

④ 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

⑤ 다만, 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역내 신규주택을 취득한 경우에는 신규 주택의 취득일부터 2년 이내에 전의 주택을 양도할 것

일시적 2주택 양도세 비과세 유예기간은 3년을 원칙으로 하되, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 2년을 유예기간으로 한다. 신규주택을 취득한날로부터 2년 내에 종전주택을 팔아야 비과세를 적용받을 수 있다는 얘기다. 만약 조정대상지역에서 해제되는 경우 2년이 아닌 3년의 유예기간을 적용받게 된다.

5. 일시적2주택 취득세 유예기간 연장

일시적 2주택 취득세 중과세 배제는 유예기간을 3년을 원칙으로 하되, 종전 주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 2년을 유예기간으로 한다. 만약 조정대상지역에서 해제되는 경우 2년이 아닌 3년의 유예기간을 적용받게 된다.

6. 취득세 중과세 배제(정부 발표안 미반영) 주택의 취득을 인해 2주택이 되는 경우 신주택의 조정대상지역 소재여부에 따라 중과세율이 달라지며, 조정대상지역에 소재 하면 8.4%, 9.0%, 조정대상지역에 소재하지 않으면 1.1~3.5%의 세율이 적용된다.

주택의 취득으로 인해 3주택이 되는 경우에도 조정대상지역 소재여부에 따라 중과세율이 달라진다. 조정대상지역에 소재하면 12.4%, 13.4%, 조정대상지역에 소재하지 않으면 8.4%, 9.0%의 세율이 적용된다.

7. 장기임대주택(아파트 제외)에 대한 종부세 합산배제(정부 발표안 미반영)

2018년 9월 14일 이후에는 조정대상지역에서 주택(아파트 제외)을 취득하는 경우 구청 및세무서에 장기임대사업자로 등록을 해도 종부세 혜택을 주지 않고 있다. 조정대상지역이 아니라면 장기임대사업자 등록시 종부세 혜택을 적용받을 수 있다.

8. 자금조달계획서 작성 면제다음의 주택을 취득할 경우 자금조달계획서를 계약서 작성 후 30일 이내에 제출해야한다.

① 규제지역(투지과열지구, 조정대상지역)에 있는 주택

② 법인이 취득하는 주택

③ 비규제지역의 경우 취득가액이 6억원 이상인 주택