우리가 일반적으로 ‘전세’ 또는 ‘월세’라고 부르는 것은, 법적으로 임대차계약에 해당한다는 점은 앞선 칼럼에서 이미 살펴보았다.

따라서 집주인과 세입자는 임대차계약의 당사자로서 권리와 의무를 가진다. 법적으로 임대차계약은 타인에게 물건을 사용, 수익할 수 있도록 빌려주고 그에 대한 대가로 차임을 받는 것이다. 전세의 경우 보증금 운용의 이자가 차임이 되고, 월세의 경우 보증금 운영의 이자에 더해 매달 지급하는 월세가 차임이 된다. 집주인은 세입자가 집을 사용할 수 있도록 빌려줄 의무가 있고, 세입자는 집을 사용할 권리가 있다. 그리고 집주인은 집을 빌려준 대가로 차임을 받을 권리가 있고, 세입자는 차임을 지급할 의무가 있다.

집주인은 세입자가 집을 사용할 수 있도록 해야 하므로, 집을 사용하는 데 필요한 비용이 들어가면 원칙적으로 집주인이 이를 부담한다. 이를 민법에서 ‘필요비’라고 한다. 한편, 세입자가 낡은 나무 창을 샷시 재질의 이중창으로 개선하는 등으로 집의 객관적 가치를 올리는 경우가 있는데, 집주인은 결과적으로 이익을 받은 셈이므로 이에 대해 적당한 비용을 세입자에게 지불해야 한다. 이를 민법에서 ‘유익비’라고 한다. 법적으로 필요비와 유익비는 원칙적으로 집주인이 부담할 의무를 지는데, 집주인은 집을 소유한 자로서 세입자가 집을 사용할 수 있도록 해줄 의무를 부담한다는 점에서 이해할 수 있다. 그러나, 세입자가 낡은 창을 새로운 창으로 교체하는 행위가 반드시 집주인에게 이익이 되는 행위라고 단정할 수 없는 경우도 있고, 집주인이 이를 원치 않는 경우도 있다. 그래서 대부분의 임대차계약에는 세입자가 집을 빌렸을 때 상태로 원상회복하여 집을 돌려줘야 한다는 취지의 약정을 한다. 이를 세입자의 원상회복의무 약정이라고 하는데, 이러한 약정은 세입자가 ‘필요비’와 ‘유익비’ 청구를 포기하겠다는 의미를 포함하는 것으로 해석되기 때문이다.

세입자의 차임 지급과 관련해서는, 차임 연체에 따른 임대차계약 해지와 차임이 지나치게 높거나 낮을 때 이를 조정하는 차임증감청구가 주로 문제된다. 차임을 내야 하는 의무는 세입자의 가장 기본적인 의무이므로, 이를 위반할 경우에는 패널티가 상당하다. 주택임대차의 경우, 법은 서민의 주거 안정이라는 취지에서 대체로 임차인의 권리를 보호하는 방향으로 규정하고 있다. 가령 최소 2년의 임차기간을 보장해주거나 임대차계약을 1회 갱신할 권리를 주는 것이 그러하다. 그러나 세입자가 2기 차임액을 연체할 경우에는 이러한 보호를 받을 수 없다. 통상 두 달치 월세를 지급하지 않은 경우가 이에 해당할 것인데, 무엇보다 이 경우 집주인은 즉시 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만, 연체한 차임액이 2기에 달해야 하므로, 세입자는 집주인이 계약을 해지하기 전에 일부라도 차임을 지급하여 연체한 차임액이 2기에 미치지 않게 되면 집주인은 계약을 해지할 수 없다.

세입자가 한집에 오래 살아 차임이 시세에 맞지 않게 너무 낮거나, 부동산 시장이 좋지 않아 주변 시세보다 차임이 너무 높을 때, 차임에 시세를 반영하기 위해 법은 차임증감청구권을 인정하고 있다. 보통 집주인이 행사하는 차임증액청구권, 세입자가 행사하는 차임감액청구권을 통칭하여 차임증감청구권이라 한다. 차임증감청구권은 권리를 행사하는 즉시 집세를 변경하는 효과를 가져온다. 이처럼 권리의 행사로 그에 따른 법률관계가 형성되는 권리를 형성권이라고 하는데, 현실적으로 차임증감청구에 상대방이 응하지 않으면 법원의 판단을 받아야 비로소 실현될 수 있다는 한계가 있다. 가령, 집주인이 정당하게 차임증액청구권을 행사하였으나 세입자는 이를 부당하다고 판단하여 기존 집세만 지급한다면, 집주인은 법원에 차임증액청구에 따라 증액된 집세를 달라고 소를 제기하여 차임증액이 정당하다는 판단을 받아야 현실적으로 증액된 집세를 받을 수 있다. 이때 차임증액의 효과는 집주인이 차임증액청구권을 행사했을 때부터 발생하였으므로, 세입자는 그동안 밀린 증액된 집세를 모두 지급해야 한다. 다만, 세입자가 법원의 판단을 받기 전까지 기존 집세만 지급한 것에 대해 집세를 연체하였다고 할 수는 없다. 합의된 집세를 연체한 것이 아니기 때문이다.

집주인과 세입자 사이가 좋다가도 계약기간이 만료될 때쯤 되면 자잘한 집 수리비나 원상회복의무, 차임 연체 등의 문제로 사소한 다툼이 생기기도 한다. 좋은 마음으로 좋게 해결하려고 하더라도 일단 법률전문가의 도움을 받아 정확히 문제를 짚고 넘어가는 것이 좋다.

이번에는 임대차계약 중 집주인과 세입자의 기본적인 권리와 의무에 대해서 살펴보았다. 다음에는 임대차계약이 종료될 때쯤 발생할 수 있는 문제들에 대해서 살펴보겠다.