지난 칼럼에서는 임대차계약의 갱신에 대하여 알아보면서, 주로 주택의 경우를 살펴보았다. 그렇다면, 상가는 어떨까?

묵시적 갱신과 세입자의 계약갱신요구권이 인정된다는 점, 이 경우 최소한의 임대차기간이 보장된다는 점, 그럼에도 불구하고 세입자는 언제든지 해지 통보를 할 수 있고 다만 그 효력은 3개월이 지나야 발생한다는 점, 월세를 일정액 이상 연체한 사실이 있는 세입자가 계약갱신을 요구하더라도 임대인이 거부할 수 있다는 점 등이 주택의 경우와 동일하다. 그렇지만 그 세부적인 내용을 들여다보면 주택의 경우와 다소 차이가 있다.

주택의 경우 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월 사이 별 다른 얘기가 없으면 묵시적 갱신이 인정되나, 상가의 경우는 그 기간이 6개월전부터 1개월 전으로 좀더 폭넓다. 법은 일반인보다 상인이 경제활동의 전문가인 점을 고려하여 특례를 두는 경우가 많은데(가령, 소멸시효를 단기로 정하거나 법정이율을 높게 정하는 등 특례를 두는데, 위와 같은 연장선에서 이해할 수 있다. 즉, 세입자가 상인이므로 기간만료에 좀더 재바르게 대응할 수 있다는 점을 고려한 것으로 보인다.

그리고 주택의 경우 세입자에게 단 1회의 계약갱신요구권이 인정되는 것에 반해, 상가의 경우는 임대차기간이 10년을 넘지 않는 한 인정된다. 세입자 영업의 계속성을 보장하기 위한 것인데, 상가를 직접 사용하지 않고 타인에게 빌려준 상가주인은 월세를 받는 것이 주된 목적일 것이므로 상가주인에게도 그리 가혹한 것만은 아니라고 할 수 있다.

한편, 최소 임대차기간은 주택이 2년인데 반해, 상가는 1년이다. 즉, 상가 임대차가 묵시적 갱신이 되거나 세입자의 계약갱신요구로 계약기간이 갱신된 경우, 임대차기간은 1년으로 의제된다. 다만, 이 경우 세입자는 언제든지 해지 통보를 할 수 있고 해지 통보가 임대인에게 도달한 후 3개월이 지나 해지 효력이 발생한다는 점은 주택이나 상가나 동일하다. 상가 세입자가 상인이라는 점을 고려해 임대차기간을 짧게 잡은 것으로 보이고, 다만 임대인은 주택이나 상가나 모두 일반인인 경우가 많으므로 새로운 세입자를 구하거나 보증금을 마련하는 데 동일하게 3개월이라는 시간을 부여한 것으로 이해할 수 있다.

주택의 경우 세입자가 2기분 상당액의 차임을 연체한 경우, 집주인은 임대차계약을 즉시 해제할 수 있고, 그러한 사실이 있다는 사정으로 인해 집주인은 세입자의 계약갱신요구를 거부할 수 있다. 상가의 경우는 기준액이 3기분 상당액의 차임이다. 즉, 상가주인은 세입자가 3기분 상당액의 차임을 연체한 경우, 즉시 상가를 비워달라고 요구할 수 있고, 세입자가 3기분 상당액의 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신을 요구하더라도 상가주인이 이를 거부할 수 있는 것이다. 상가의 경우 영업의 계속성을 보장할 필요가 크기 때문에 달리 규율하고 있는 것으로 볼 수도 있으나, 주택의 경우에도 기준을 3기분으로 통일해야 한다는 목소리도 적지 않다.

3기분 상당의 차임액 산정과 관련하여 상가의 경우 코로나 특례가 있다는 점도 특이하다. 코로나로 인해 사회적 활동의 제약이 심했던 시기에 연체한 차임은 계약 해제나 계약갱신요구에 대한 거부를 위한 차임액 산정에 반영하지 않도록 한 것이다. 현실적으로 영업이 어려웠던 점을 배려한 것이다.

두 차례에 걸쳐 임대차계약의 갱신에 대해 살펴보았다. 다음에는 임대차계약이 종료로 인해 발생할 수 있는 문제들에 대해서 살펴보겠다.