임대차계약이 기간만료를 앞두고 있다면, 집주인과 세입자는 생각이 많아진다. 집주인은 집세를 더 올려서 다른 세입자를 받는 게 낫지 않을까 싶고, 세입자는 더 나은 집을 찾아볼까 고민도 된다. 그러나 기간만료가 되거나 말거나 그냥 자연스럽게 그대로 사는 경우도 있다. 그렇게 시간이 흐르다보면 10년을 훌쩍 넘기는 경우도 종종 있다.
민법은 임대차계약이 기간만료가 되었음에도 불구하고, 임차인이 그대로 물건을 사용하고 있고 임대인도 이에 대해 상당한 기간 이의를 제기하지 않으면, 전과 동일한 조건으로 임대차계약이 연장된 것으로 본다. 이를 임대차계약의 ‘묵시적 갱신’이라고 한다. 다만, 계약기간에 관해서는 정해지지 않은 것으로 보아 양 당사자가 언제든지 임대차계약의 해지를 통지할 수 있다. 다만, 임대인이 통지한 경우에는 6월, 임차인이 통지한 경우에는 1월이 지나야 해지의 효력이 발생하는 것으로 정하고 있다. 임대인에게는 보증금을 마련하거나 새로운 임차인을 구할 기회를 주고, 임차인에게는 새로운 물건을 임차할 기회를 주기 위함이다.
만약 임대차계약이 주택에 관한 것이라면, 주택임대차보호법이 적용되어 세입자가 조금 더 보호된다. 집주인이 기간만료를 앞두고 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 연장하지 않겠다거나 계약조건을 변경하고 싶다는 등의 말이 없으면, 전과 같은 조건으로 계약이 ‘묵시적 갱신’된다. 이때, 계약기간은 민법이 적용되는 경우와 달리 2년으로 본다. 집주인이 기간만료를 앞두고 세입자에게 위와 같은 통지를 하지 않으면 계약이 자동으로 2년 연장되는 것이다. 서민의 주거 안정이라는 목적이 있는 것이지만, 집주인 입장에서는 2년 동안 자기 집을 마음대로 하지 못한다는 점에서 부당하다는 생각이 들 만도 하다. 그러나, 집주인이 당장 들어가 살려고 하는 상황이 아니라면 다시 새로운 세입자를 구해야 할 것이라는 점을 생각할 때 납득할 만한 부분도 있다.
주택임대차보호법은 ‘묵시적 갱신’에 더해 세입자에게 1회에 한해 계약을 일방적으로 갱신할 권리도 인정하고 있다. 이를 ‘계약갱신요구권’이라 하는데, 집주인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약을 더이상 연장하지 않겠다는 말을 했더라도 세입자는 계약의 연장을 요구할 수 있고, 집주인은 법이 정한 사유가 없는 한 세입자의 요구에 따라야 한다. 이 경우에도 묵시적 갱신과 마찬가지로 계약기간 2년이 추가로 보장된다. 보통의 임대차계약은 계약기간을 길게 잡지 않기 때문에, 세입자의 주거 안정을 위해 2년을 더 연장할 기회를 부여한 것이다.
집주인 입장에서는 원치 않는 묵시적 갱신을 막으려면 계약기간 만료를 앞두고 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 반드시 세입자에게 계약을 연장하지 않겠다거나 보증금이나 차임을 올리겠다는 통지를 할 필요가 있다.
그렇다면, 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 어떤 것이 있을까?
실무적으로 많이 문제되는 것이, 2기분의 차임액 연체와 집주인이 실거주 목적을 가진 경우이다.
세입자가 연체한 차임액이 2기분에 달할 때는 집주인이 계약을 해지할 수 있는 사유이기도 하지만, 세입자가 계약갱신을 요구할 당시 반드시 차임을 연체하고 있는 상황이 아니더라도, 차임액을 2기분에 달해 연체한 사실이 있었다는 사정만으로 집주인은 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 자신의 의무를 다하지 않은 세입자는 보호하지 않겠다는 취지가 있는 것이다.
그리고, 집주인이 직접 거주할 목적을 가진 경우는, 세입자의 계약갱신 요구를 인정하는 것이 집주인에게 지나치게 가혹하다는 점이 고려되었다. 다만, 현실에서는 이 사유를 빌미로 세입자를 쫓고 보증금이나 차임을 올려 새로운 세입자를 구하는 경우가 종종 있다. 계약이 갱신되면 집주인이 올릴 수 있는 보증금이나 차임에는 한도가 있으나, 새로운 임차인을 구하면 이러한 제약이 없기 때문이다.
주택임대차보호법은 이를 염려하여 실거주 목적을 빌미로 세입자를 쫓고 실거주를 하지 않은 경우, 집주인은 기존 세입자에게 손해배상을 해야 한다는 점을 명시하고 있다. 손해액 산정의 어려움이 있을 것을 염려하여 구체적인 손해배상액 산정의 기준도 규정하고 있다.
한편, 세입자는 위와 같이 묵시적 갱신이나 계약갱신 요구에 따라 계약이 갱신된 경우, 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 위 제도들은 세입자의 주거 안정을 위한 것이므로, 세입자가 원하면 언제든지 계약을 해지할 수 있도록 한 것이다. 다만, 세입자의 해지 통보가 집주인에게 도달한 후 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다. 집주인도 보증금을 마련하거나 새로운 세입자를 구하는 등 계약해지에 대비해야 할 것이므로, 이를 위해 유예기간을 부여한 것이다.
상가건물 임대차의 경우는 상가건물임대차보호법에서 구체적인 내용을 정하고 있다. 기본적으로 임차인을 보호하겠다는 기조는 민법이나 주택임대차보호법과 동일하나 세부적인 내용에서 일부 차이가 있다. 이에 대해서는 다음에 살펴보도록 하겠다.